Comment acheter un logement ayant une hypothèque en Espagne ?

 

Vous avez repéré le bien de vos rêves, cependant le propriétaire n’a pas encore fini de payer l’hypothèque.

En Espagne, tant que le crédit n’est pas réglé, le réel propriétaire du bien immobilier c’est la banque. 

Il donc important de vérifier si une hypothèque existe ou pas sous peine de rencontrer des problèmes légaux dans un futur proche.

Attention, nous nous répétons, nous le savons, mais le notaire ne vous avertira pas si des dettes sont associées à la maison ou à l’appartement que vous souhaitez acheter. Il est donc préférable de faire ces vérifications vous-même ou de faire appel à un avocat !

Alors vous êtes impatient de connaitre les solutions ?

Premièrement, est-il possible d’acheter un bien sous hypothèque en Espagne ?

La réponse est évidemment oui !

Les crédits pouvant durer jusqu’à 40 ans en Espagne, cette situation est très fréquente sur le marché de l’immobilier d’occasion. Si vous respectez bien la procédure, alors acheter un bien dont le remboursement n’est pas terminé n’est pas plus complexe que celui d’acheter un bien libre de toutes dettes.

Cela peut même être l’occasion pour vous de réaliser une bonne affaire, les biens sous hypothèque se vendant moins cher en général.

L’option numéro 1 : Demander au vendeur d’annuler le prêt du logement ou de l’immeuble.

C’est l’option la plus courante. Il suffit de demander à la banque un « certificado de deuda pendiente » (un document récapitulant le statut de la dette) et remplir le formulaire d’AJD (Actos Jurídicos Documentados).

À la suite du calcul du montant des dettes restantes et en fonction du prix de vente du bien, il existe deux situations :

Cas 1:  Le prix de vente est supérieur au montant du crédit 

Dans ce cas-ci,  le notaire stipulera dans l’écriture de vente, que le bien immobilier est libre de charge. Le prêt associé à votre bien est donc annulé. 

Il vous suffira ensuite de faire enregistrer l’annulation de la dette.

Une partie du paiement que vous avez effectué permettra au vendeur de solder l’hypothèque restante, payer les frais de remboursement anticipé du crédit et l’impôt sur la plus-value (ganancia patrimonial).

Cas 2:  Le prix de vente est inférieur au montant du crédit restant :

Les formalités administratives restent les mêmes pour vous, cependant la totalité du paiement ira directement à la banque détentrice de l’hypothèque. Le vendeur contractera, auprès de la banque, un nouveau crédit du montant restant à solder.

Votre logement sera lui libre de charge.

L’option numéro 2 : Vous achetez le logement avec son hypothèque.

Cette option est un peu moins avantageuse pour vous car vous allez hériter de l’hypothèque. Ceci se nomme en espagnol « una subrogación hipoteca» (l’équivalent en français c’est la subrogation d’hypothèque).

La banque qui possède l’hypothèque va alors étudier votre profil d’emprunteur et décider si oui ou non elle procède à la subrogation.

Les frais d’étude sont normalement à la charge du vendeur.

Attention, si la banque accepte de vous transmettre l’hypothèque, vous ne pourrez pas en renégocier les conditions !

Cependant, vous n’aurez pas à payer de frais de dossier pour l’ouverture d’hypothèque, ni l’impôt concernant les actes juridiques documentés et le vendeur, lui, économisera les frais de clôture d’hypothèque. 

Si la banque refuse de transmettre l’hypothèque et que vous souhaitez tout de même acheter le bien alors, sauf clause contraire, vous pouvez établir un contrat de dette entre le vendeur et vous.

Le vendeur conserve son hypothèque et vous le remboursez mensuellement. Néanmoins les vendeurs sont très frileux à cette idée car si vous arrêtez de rembourser la dette , le vendeur devra lui continuer de rembourser une hypothèque pour un bien qu’il ne possède plus.

Est-il risqué d’acheter un bien immobilier avec une hypothèque en Espagne ?

 Si vous respectez bien les formalités administratives et que vous êtes bien entourés (une assessoria et/ou un avocat) alors non absolument pas.

Pour être sûr de réaliser une bonne affaire nous vous invitons cependant à toujours calculer le cout total d’une opération d’achat immobilière.

Si vous vous rendez compte que des biens sans hypothèque sont vendus moins cher dans la même ville, il peut être intéressant de négocier avec le vendeur en présentant cet argument.

Nous espérons avoir répondu à l’ensemble des questions que vous avez à propos du fonctionnement de l’hypothèque en Espagne.  Si toutefois des doutes subsistent, nous vous invitons à nous contacter, nous essayerons dans la mesure du possible de vous renseigner.