Vendre un appartement ou une maison squatté en espagne

La présence de squatteurs (*okupas*) dans votre appartement ou maison en Espagne peut être une source de stress et de complications majeures. Face aux difficultés et aux délais souvent longs des procédures d’expulsion légale, de nombreux propriétaires se sentent démunis. Pourtant, il est important de savoir que même dans cette situation délicate, des solutions existent. Ce guide a pour objectif de vous informer sur vos options si votre bien immobilier est occupé illégalement, et plus particulièrement sur la possibilité de vendre votre appartement ou maison squatté en Espagne. Bien que la situation soit complexe, des solutions existent pour vous permettre de vous défaire de ce type de bien.

Comprendre la Situation des Squats en Espagne :

En Espagne, l’occupation illégale de biens immobiliers, souvent appelée *okupación*, est une problématique complexe avec un cadre légal spécifique. Bien que la loi protège la propriété privée, les procédures d’expulsion des squatteurs peuvent être longues et ardues. Plusieurs facteurs contribuent à cette situation :

• Le cadre légal : La loi espagnole distingue différents types d’intrusion dans un bien immobilier. L’occupation sans violence ni intimidation est souvent traitée comme une infraction de « usurpation » (*usurpación*), qui relève de la justice civile et peut entraîner des délais d’expulsion plus longs que dans les cas de « violation de domicile » (*allanamiento de morada*), qui implique l’entrée par effraction dans un lieu d’habitation principal ou secondaire.
• Les délais des procédures judiciaires : Même en engageant une procédure légale, le temps nécessaire pour obtenir une décision d’expulsion et l’exécution de celle-ci peut s’étaler sur plusieurs mois, voire des années. Il est important de noter que tant que la police n’a pas identifié formellement les squatteurs, l’instruction judiciaire peut être considérablement ralentie. Il est important de noter que ces délais peuvent être considérablement rallongés si des enfants mineurs ou des personnes âgées vulnérables se trouvent parmi les squatteurs. Dans de tels cas, les autorités peuvent se montrer particulièrement réticentes à procéder à l’expulsion, rendant la récupération du bien encore plus difficile.
• L’impact émotionnel et financier : Être confronté à l’occupation illégale de son bien immobilier engendre un stress important pour les propriétaires. Outre la perte de jouissance de leur propriété, ils doivent souvent continuer à payer les charges (impôts fonciers, charges de copropriété, etc.) sans pouvoir en tirer de revenus. De plus, les éventuels dommages causés par les squatteurs peuvent engendrer des coûts de réparation importants.

Délai d’expulsion des squatteurs en Espagne

Distinction entre Squatteurs et Locataires Défaillants :

Il est crucial de différencier deux situations distinctes :

• Les squatteurs (« okupas » purs et durs) : Il s’agit de personnes qui occupent un bien immobilier sans aucun droit légal initial. Elles s’introduisent dans un logement vacant et l’occupent sans avoir jamais eu de contrat de location ou d’autre forme d’autorisation du propriétaire.
• Les locataires défaillants : Ce sont des personnes qui étaient initialement liées au propriétaire par un contrat de location valide, mais qui ont cessé de payer leur loyer et continuent d’occuper le logement après la fin de leur bail ou après une procédure de résiliation de bail. Bien qu’ils occupent le bien sans droit, leur situation juridique initiale est différente de celle des squatteurs « purs ». La procédure pour les expulser peut également varier légèrement, impliquant souvent une procédure de « desahucio por falta de pago » (expulsion pour non-paiement).

Bien que les deux situations soient problématiques pour le propriétaire, la distinction est importante d’un point de vue légal et peut influencer la stratégie à adopter pour récupérer le bien.

Cette situation complexe rend la gestion d’un appartement ou d’une maison squattée particulièrement difficile pour les propriétaires, les amenant souvent à rechercher des solutions alternatives pour se défaire de ce problème.

Les Défis de la Vente d’un Appartement Squatté :

Tenter de vendre un appartement ou une maison squatté en Espagne par les voies traditionnelles se heurte à de nombreux obstacles. La présence d’occupants illégaux rend la commercialisation du bien extrêmement difficile et dissuade la majorité des acheteurs potentiels. Voici les principaux défis rencontrés :

• Réticence des acheteurs classiques : La plupart des personnes à la recherche d’un bien immobilier souhaitent acquérir un logement vacant et disponible immédiatement. L’idée d’acheter un bien occupé par des squatteurs, avec les incertitudes et les démarches légales que cela implique, les effraie et les détourne de ce type d’offre.
• Problèmes de financement : Les banques sont généralement très réticentes à accorder des prêts hypothécaires pour l’achat de biens occupés. L’incertitude quant à la date de récupération du logement et le risque de dégradations rendent le financement très difficile, voire impossible, pour la plupart des acheteurs.
• Difficulté d’accès et de visites : Il est souvent impossible d’organiser des visites de l’appartement ou de la maison squattée pour des acheteurs potentiels. Les squatteurs refusent généralement l’accès, ce qui empêche les intéressés de se faire une idée précise de l’état du bien et de son potentiel.
• Décote importante sur le prix de vente : En raison de ces difficultés et des risques associés, un appartement ou une maison squatté doit être proposé à un prix considérablement inférieur à sa valeur de marché s’il était vacant. Cette décote peut atteindre jusqu’à 50% ou plus, afin de compenser les inconvénients et les risques pour l’acheteur.
• Incertitude des délais de récupération : Même si un acheteur est prêt à acquérir un bien squatté, il est conscient des délais potentiellement longs et coûteux de la procédure d’expulsion.

Un autre défi majeur réside dans l’impossibilité pour un acheteur potentiel de connaître l’état réel de l’appartement avant de l’acquérir. De plus, même une fois les squatteurs expulsés, rien ne garantit que le bien sera en bon état. Des dégradations importantes peuvent avoir été causées, et des frais de remise en état considérables peuvent être nécessaires, ajoutant une couche d’incertitude et de coûts supplémentaires pour l’acheteur.

Face à ces défis, de nombreux propriétaires se rendent compte que la vente traditionnelle de leur bien squatté est une option peu réaliste et recherchent des alternatives plus adaptées à leur situation.

Vos Options pour Vendre un Appartement Squatté en Espagne :

1. La Procédure Légale d’Expulsion :

La voie la plus traditionnelle pour récupérer un bien immobilier squatté en Espagne est d’engager une procédure légale d’expulsion. Cette procédure peut varier légèrement en fonction des circonstances (notamment si l’occupation constitue une « usurpation » ou une « violation de domicile »), mais elle suit généralement les étapes suivantes :

• Le dépôt de plainte (*denuncia*) : La première étape consiste à déposer une plainte auprès de la police ou directement auprès du tribunal (*juzgado*). Il est crucial de fournir toutes les preuves de propriété du bien (titre de propriété, factures, etc.).
• L’enquête policière et/ou l’instruction judiciaire : Une enquête sera menée pour identifier les occupants et établir les faits. Il est important de noter que tant que la police n’a pas identifié formellement les squatteurs, l’instruction judiciaire peut être considérablement ralentie. Dans certains cas, une instruction judiciaire peut être ouverte.
• La demande d’expulsion (*demanda de desahucio*) : Parallèlement ou suite à la plainte, une demande d’expulsion doit être introduite auprès du tribunal civil. Cette démarche nécessite l’assistance d’un avocat (*abogado*) et d’un *procurador* (représentant légal auprès du tribunal).
• La notification aux occupants : Les squatteurs seront notifiés de la procédure en cours et auront un délai pour répondre ou quitter les lieux.
• La décision judiciaire : Si les squatteurs ne présentent pas de titre légitime pour occuper le bien, le tribunal rendra une ordonnance d’expulsion.
• L’exécution de l’expulsion : Une fois l’ordonnance d’expulsion obtenue, il faudra solliciter son exécution par les forces de l’ordre (*policía*). C’est souvent cette étape qui peut entraîner les délais les plus longs, en fonction de la charge de travail des tribunaux et des disponibilités des forces de l’ordre.

Il est quasi impossible d’expulser des squatteurs si des mineurs, des réfugiés ou des personnes considérées comme vulnérables se trouvent parmi eux.

Coûts et délais : Il est important de noter que cette procédure légale engendre des coûts importants (honoraires d’avocat et de *procurador*, frais de justice, etc.) et peut s’étaler sur plusieurs mois, voire des années. Comme nous l’avons mentionné précédemment, la présence de mineurs ou de personnes âgées parmi les squatteurs peut encore allonger ces délais.

En conclusion, bien que la procédure légale soit la voie « officielle », elle est souvent perçue par les propriétaires comme longue, coûteuse et incertaine, les incitant à explorer d’autres options.

2. La Négociation avec les Squatteurs :

Une autre approche, moins formelle, consiste à tenter de négocier directement avec les personnes occupant votre bien. L’objectif est de trouver un accord amiable pour qu’ils quittent les lieux volontairement, évitant ainsi les longs et coûteux processus judiciaires. Cette option peut prendre différentes formes :

• La communication directe : Vous pouvez essayer de prendre contact avec les squatteurs, soit directement (avec prudence et en évitant toute confrontation), soit par l’intermédiaire d’un tiers (un médiateur, un avocat). L’idée est de comprendre leur situation et de voir s’il existe une possibilité de trouver un arrangement.
• L’offre d’une compensation financière : Dans certains cas, les propriétaires peuvent proposer une somme d’argent aux squatteurs en échange de leur départ rapide et sans causer de dommages supplémentaires au bien. Le montant de cette compensation est variable et dépend de nombreux facteurs.
• L’aide à la relocalisation : Si les squatteurs se trouvent dans une situation de précarité, vous pourriez envisager de leur offrir une aide pour trouver un autre logement ou pour contacter des services sociaux.

Risques et limites de la négociation :

• Absence de garantie de succès : Les squatteurs peuvent refuser toute proposition ou exiger des conditions inacceptables.
• Risque de manipulation : Certains squatteurs peuvent chercher à gagner du temps ou à obtenir des sommes d’argent plus importantes en prolongeant les discussions.
• Potentiel d’escalade : Une tentative de négociation mal gérée peut parfois entraîner des tensions et des conflits, voire des dégradations du bien.
• Aspect légal incertain : Tout accord doit être soigneusement rédigé et validé juridiquement pour éviter de créer de nouveaux problèmes légaux.

En conclusion, la négociation peut être une option à considérer dans certains cas, mais elle nécessite une approche prudente et éclairée, et son succès n’est pas garanti.

3. Mise en Garde contre les Entreprises de Désoccupation (« Desokupa ») :

Face à la frustration et à l’impuissance ressenties face à l’occupation illégale de leur bien, certains propriétaires peuvent être tentés de faire appel à des entreprises privées de désoccupation, souvent appelées « desokupa ». Ces entreprises proposent des services d’expulsion de squatteurs en dehors des voies légales traditionnelles.

Il est crucial d’être extrêmement prudent et de bien comprendre les risques majeurs associés à ces entreprises :

• Méthodes souvent illégales ou à la limite de la légalité : Ces entreprises emploient fréquemment des méthodes d’intimidation, de pression psychologique, voire physique, pour forcer les squatteurs à quitter les lieux. Ces actions peuvent être illégales et exposer le propriétaire à des poursuites pénales.
• Absence de garantie de résultat : Même en payant les services de ces entreprises, il n’y a aucune garantie que les squatteurs quitteront effectivement le bien de manière définitive. Ils peuvent revenir une fois la pression retombée, ou la situation peut dégénérer en conflit violent.
• Risque d’aggravation de la situation légale du propriétaire : En ayant recours à des méthodes illégales, le propriétaire peut se retrouver en infraction avec la loi et voir sa propre situation juridique se compliquer, voire être poursuivi par les squatteurs.
• Coûts souvent élevés et non remboursables : Les tarifs pratiqués par ces entreprises sont généralement très élevés, et en cas d’échec, le propriétaire aura perdu son argent sans avoir résolu son problème.
• Manque de transparence et de régulation : Le secteur des entreprises de désoccupation n’est pas clairement réglementé, ce qui ouvre la porte à des pratiques abusives et à des arnaques.

Nous avons récemment eu le cas d’une femme à Malaga qui souhaitait vendre son appartement squatté et a fait appel à une entreprise de désoccupation. Elle s’est fait arnaquer de 7000 € par cette entreprise sans obtenir aucun résultat. Cet exemple illustre malheureusement la réalité de ces pratiques.

En conclusion, bien que l’idée de se débarrasser rapidement des squatteurs puisse être séduisante, faire appel à des entreprises de désoccupation comporte des risques considérables et est souvent déconseillé. Il est généralement préférable de privilégier les voies légales ou de considérer d’autres solutions plus sûres et pérennes.

4. Vendre votre Appartement ou Maison Squatté en Espagne : Notre Solution Rapide et Efficace

Face aux complexités et aux incertitudes des autres options, vendre votre appartement ou maison squatté directement à notre entreprise représente souvent la solution la plus rapide, la plus sûre et la moins stressante. Nous comprenons les difficultés auxquelles vous êtes confronté et nous vous proposons une alternative concrète pour vous libérer de ce problème.

Pourquoi choisir notre offre de rachat direct ?

• Rapidité de la transaction : Nous pouvons évaluer rapidement votre bien et vous faire une offre d’achat dans les plus brefs délais. Oubliez les mois, voire les années, d’attente d’une procédure judiciaire ou les incertitudes d’une vente traditionnelle.
• Prise en charge de toutes les démarches : Nous nous occupons de toutes les formalités administratives et juridiques liées à la vente, y compris celles spécifiques aux biens occupés. Vous n’avez pas à vous soucier des complications.
• Offre d’achat directe et comptant : Nous vous proposons une offre d’achat ferme et un paiement rapide, vous permettant de récupérer des liquidités sans délai.
• Nous achetons votre bien en l’état : Inutile d’engager des frais de réparation ou de remise en état. Nous achetons votre appartement ou maison squatté tel qu’il est.
• Discrétion et confidentialité : Nous comprenons la sensibilité de la situation et nous assurons une transaction discrète et confidentielle.
• Transfert de la responsabilité de l’expulsion : Une fois la vente réalisée, la responsabilité de la gestion de l’expulsion des squatteurs nous incombe. Vous n’avez plus à vous en soucier.

Conclusion :

Être confronté à un appartement ou une maison squatté en Espagne est une situation complexe et stressante. Entre les longues procédures légales et les risques liés aux alternatives non conventionnelles, trouver une solution peut sembler ardu. Cependant, la vente directe de votre bien à des investisseurs spécialisés comme nous vous offre une voie rapide, sécurisée et efficace pour vous libérer de ce problème. N’attendez plus pour obtenir une évaluation gratuite et découvrir notre offre de rachat immédiat.