Investir dans l’immobilier en Andalousie : Notre guide


Êtes-vous fatigués des articles qui ne vous apprennent rien sur l’immobilier et l’investissement dans la magnifique région andalouse ?

Exaspérés de tomber sur des enchainements de phrases sans signification, qui ne vous apprennent absolument rien sur le marché immobilier andalous…

Rassurez-vous chez Miahus.com ce n’est pas le cas, et tout au long de cet article nous allons vous expliquer pourquoi investir dans l’immobilier en Andalousie et quels endroits vous devez privilégier en fonction de votre projet.

Mais, avant ceci, commençons par une analyse générale de la région pour vous donner les bonnes clefs.

Attention il s’agit d’une analyse macro-économique de la province, un investissement immobilier se joue bien souvent en analysant la ville, puis le quartier, puis la rue, si vous êtes sérieux dans votre démarche d’investissement immobilier en Andalousie, Miahus.com est votre contact de référence pour acheter un bien immobilier en Andalousie.

Présentation rapide de la région, données socio-démographiques

L’Andalousie est l’équivalent de ce qu’est une région en France. Cette région se comporte de huit provinces qui sont les suivantes :

  • Almeria
  • Cadiz
  • Cordoba
  • Granada
  • Huelva
  • Jaen
  • Malaga
  • Sevilla

Carte province Andalousie

Au sein de cette région, on dénombre environ 8.500.000 habitants et l’Andalousie contribue au PIB espagnol à hauteur de 150 milliards d’euros.

Les pôles économiques principaux sont ceux de Malaga et Séville et concentrent la majorité des emplois. L’économie est principalement tertiarisée avec une industrialisation moins forte que dans le nord de l’Espagne.

L’immobilier en Andalousie, l’analyse de Miahus.com

L’Andalousie une région qui se définit par le Tourisme.

Si la plupart des gens connaissent cet endroit, c’est parce qu’ils ont eu l’occasion de la visiter lors de voyages d’été la plupart du temps à Séville, sur la Costa Del Sol ou bien même au sein de la province de Cadix.

Eh bien sachez que ces grandes tendances touristiques ont un impact sur le marché de l’immobilier de la province, on n’achète pas au même prix dans la province de Jaén que dans la province de Malaga. Pour étayer nos propos, voici la preuve en faisant une comparaison entre les courbes du tourisme dans la province de Malaga et les courbes du tourisme à Jaén.

Tourisme Malaga
Nombre de touriste à Malaga en millions
Nombre de touriste à Jaén
Nombre de touriste à Jaén en millions

 

Comparons maintenant les prix de l’immobilier entre la province de Malaga et la province de Jaén. Ce que nous constatons c’est que les prix de l’immobilier sont en moyenne tois fois plus élevés à Malaga qu’a Jaén.

 

province malaga prix
Prix immobilier province Malaga
province de jaen prix immobilier
Prix immobilier province Jaen

Et nous aurions pu faire la même comparaison entre la province de Cordoba et la province d’Almeria. L’immobilier à Cadix est fondamentalement plus cher qu’à Cordoba car la Province Cadiz est une province plus touristique. Des villes en bord de mer comme Roquetas de Mar ou Aguadulce attirent chaque année des capitaux étrangers qui participent à la bonification du marché immobilier local. C’est moins souvent le cas à Cordoba.

L’activité économique un facteur à prendre en compte quand j’investis dans l’immobilier en Andalousie

 

Résumer l’investissement immobilier en Andalousie à sélectionner la ville avec le plus de tourisme serait faire des raccourcis trop grands qui pourraient porter préjudice lorsque vous sélectionnez l’endroit où acheter de l’immobilier.

L’un des autres facteurs clefs à prendre en compte, c’est l’activité économique dans la province que vous décidez de choisir pour devenir propriétaire.

C’est votre devoir de connaitre les grands groupes et l’environnement socio-économique dans la ville/province où vous investissez. Une province reposant uniquement sur une seule industrie (en l’occurrence ici le tourisme pour l’Andalousie) est une province qui en cas de coup dur peut vous faire regretter d’avoir acheté dans cette ville.

Les deux provinces présentant le parfait alliage entre tourisme et activité économique sont  :

  • La province de Séville
  • La province de Malaga

Les autres provinces que nous classons dans la catégorie à surveiller sont :

  • La province de Granada
  • La province d’Almeria

Les villes universitaires, un potentiel à ne pas négliger

L’avant dernier point que nous allons aborder pour connaitre l’attractivité d’une province, c’est la présence de pôle universitaire.

La colocation est l’un des meilleurs moyens d’obtenir des hauts rendements. Des villes comme Granada, Malaga et Séville sont de villes estudiantines. Alméria l’est aussi dans une moindre mesure.

En plus de la présence des étudiants locaux, viennent s’ajouter les ERASMUS en quêtes désespérés de logement pour leur semestre ou années d’études. La colocation, quand elle est gérée de façon responsable permet de dégager les rendements les plus forts (en prenant le temps de préparer en amont les carences locatives dues au turnover).

 

Les retraités sont-ils présents en légion dans ma province ?

Celle qu’on oublie souvent, mais qui a permis à certains investisseurs de construire des fortunes, la location aux seniors. L’Espagne et notamment l’Andalousie plait énormément grâce au soleil permanent et à la fiabilité de son système de santé.

Classement score de santé

Source Banque Mondiale

Si les seniors sont tombés amoureux de votre province et décident de s’y installer en masse pour couler leurs vieux jours, alors vous n’avez plus rien à craindre concernant vos carences locatives et les impayés.

Il est dix fois plus facile de louer sa résidence à un sénior pour les raisons suivantes :

  • C’est un public en général plus respectueux du logement
  • Possède en général une retraite suffisante lui permettant de payer les loyers en temps et heures. (Pas de risque de chômage)

Et nous avons une bonne nouvelle pour vous, les retraités adorent quasiment toutes les provinces andalouses.

  • La province Cadix pour la beauté de ses plages.
  • Séville pour son art de vivre.
  • La Costa del Sol parce qu’elle offre un choix important de villes balnéaires avec tout le confort moderne
  • Les provinces d’Alméria et de Granada pour le patrimoine historique magnifique des deux villes préfectures.

La population européenne est une population vieillissante. Plusieurs provinces Andalouse (Séville, Malaga, Cadix et Alméria) sont un vrai spot pour retraités souhaitant fuir la grisaille du nord de l’Europe. L’Andalousie, est particulièrement, la Costa del Sol est en train de se transformer en nouveau Miami.

augmentation nombre retraité france
Accroissement du nombre de retraité en France

 

La fiscalité, un point à maitriser absolument.

Souvent par manque de préparation, parfois car l’émotion prend le dessus sur la raison, l’investisseur se transforme en acheteur compulsif. Il néglige le point le plus important dans sa démarche, les impôts. Et comme le dit si bien le proverbe :

En ce monde rien n’est certain, à part la mort et les impôts.

Benjamin Franklin

L’objectif de cet article n’est pas de présenter le fonctionnement complet de la « hacienda » (l’organisme en charge du paiement des impôts en Espagne). Mais de vous éclairer pour que vous puissiez au moins connaitre les grandes lignes.

Acheter un bien immobilier en Espagne

Les impôts avant l’achat en Andalousie

Les impôts avant l’achat vont dépendre du type de bien que vous achetez, neuf ou ancien.

Ancien

En cas d’achat dans l’ancien c’est l’ITP qui s’applique c’est un impôt par tranche en fonction du montant de votre achat. Ce barème est mis à jour par la « junta de andalucia » le gouvernement régional.

Depuis 2021 un barème unique de 7% s’applique en andalousie.

Neuf

Dans le cas d’un achat dans le neuf, vous êtes soumis à « l’IVA » ce qui veut dire mot pour mot la TVA.

Le montant de cette TVA va varier :

  • 10 % pour l’achat d’un logement neuf directement au promoteur.
  • 21 % pour l’acquisition d’un bien en cours de construction.
  • 21 % pour l’achat d’une terre constructible.

 

S’ajoutent à ceci les droits de timbre ou « AJD » qui correspondent à 1.2 % du montant de l’achat.

Les impôts pendant la possession du bien en Andalousie

Pour faire simple en Andalousie pendant la possession du bien vous devrez payer :

  • L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
  • La taxe pour la collecte des déchets.

En cas de location que ce soit à court ou long terme vous devrez payer des impôts qui dépendront de votre statut, résident ou non résident.

L’impôt principal à payer est L’IRNR, en cas de non-résidence en Espagne il est de 19 %. A noter que l’imposition de la location touristique est différente par rapport à la France.

Vous souhaitez en savoir plus sur la location touristique en Espagne ? Voici le guide complet.

Les impôts lors de la revente du bien immobilier

Tout comme dans le reste de l’Espagne, en Andalousie vous devrez payer deux types d’impôts lors d’une revente :

  • Taxe municipale sur la plus-value
  • Taxe nationale sur la plus-value.

Les barèmes permettant de faire le calcul sur l’imposition sont présents sur le site de la Junta de Andulucia ou disponible en mairie.

Bon à savoir, en cas de décès avant la revente, les impôts sur la succession sont quasiment inexistants (suppression à hauteur de 99%)

Et le rendement dans tout ça ?

Toute personne vous donnant un rendement global sur une province andalouse, vous induit fondamentalement en erreur.

Vous ne connaitrez le rendement immobilier qu’en visitant la ville puis la rue où se trouve le bien puis dans le bien en lui-même.

Cependant pour ne pas vous laisser sur votre faim, retenez deux choses simples :

  • Plus la province dans laquelle vous souhaitez acheter de l’immobilier rempli les critères précédents, plus vos chances d’obtenir un rendement intéressant sont élevées.
  • Le bien que vous souhaitez acheter nécessite-il des travaux. Plus le bien est à remettre au goût du jour plus le rendement et la plue-value seront importants.

 

Bien sûr au sein même d’une province, ici la province de Malaga, on n’obtient pas le même rendement à Malaga qu’a Benalmadena. Sachez que Miahus.com peut se charger de l’ensemble des démarches administratives, de la recherche du bien immobilier, des travaux et de la mise en location pour vous permettre de trouver un bien qui vous permettra de dégager du cash flow ou un bénéfice lors de la revente. S’il il s’agit d’un achat émotion nous pouvons trouver le bien coup de cœur.

N’hésitez donc pas à nous contacter.

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