La location touristique en Espagne : Le guide complet

Vous souhaitez devenir propriétaire en Espagne mais vous n’allez pas y vivre toute l’année ?

Vous trouvez cela dommage de laisser vide votre maison ou appartement 90 % du temps pour en profiter uniquement l’été ou pour éviter les hivers rugueux que nous connaissons en France ?

Ou,  vous souhaitez tout simplement investir dans l’immobilier en Espagne pour diversifier votre patrimoine ?

Cependant, la législation espagnole pour la location de courte durée vous parait obscure ?

Vous ne savez pas réellement combien vous coutera l’opération entre les charges, les impôts et l’agence de gestion locative si vous devez gérer le bien à distance ?

Devez-vous déclarer vos revenus locatifs en Espagne ou à l’état français ?

Dans cet article nous essayerons de répondre à toutes les questions concernant la location saisonnière en Espagne, cela vous permettra d’avoir un œil avisé avant de réaliser un quelconque investissement !

La réglementation concernant la location courte durée en Espagne

Avant de nous plonger en profondeur dans des calculs de rentabilité nous allons définir ce qu’est un bien ayant pour but la location touristique.

C’est quoi la location touristique en Espagne ?

En Espagne, vous pouvez faire de la location d’appartement ou de maison pour de courtes durées sous deux formats :

• Une location avec service d’hébergement (cela pourrait s’apparenter aux maisons d’hôtes). Vous offrez donc à minima les services suivants à vos hôtes :
  • Une réception
  • Laver le logement, les draps et serviettes durant le séjour des locataires
  • Un service de pressing
  • La possibilité de garder les objets précieux des locataires
• Une location sans service. Ici, vous n’offrez donc aucun service annexe autre que la fourniture du logement. Idéal donc quand on se trouve à l’étranger !

Les conditions pour faire de la location touristique en Espagne.

Vous n’êtes pas sans savoir que l’Espagne est un pays fortement décentralisé. Le gouvernement central de Madrid laisse donc certaines prérogatives aux communautés autonomes.

Les conditions pour obtenir la licence touristique vont donc fortement varier d’une région à une autre. Elles sont plus ou moins ressemblantes mais le diable se cache parfois dans les détails !

A titre d’exemple, nous allons prendre le règlement de la communauté Andalouse :

• Tout logement touristique doit être situé dans des terrains ou immeuble à usage résidentiel. Pour vous donner un exemple concret si votre propriété se situe sur un terrain agricole alors il s’agit d’une autre législation.
• Vous devez promouvoir la location de votre propriété en utilisant les canaux de communications touristique habituels (AIRBNB, BOOKING) agence de gestion locative, portails immobiliers) et de façon régulière. 
• Chaque location touristique doit se faire en l’échange d’une contrepartie financière.
• Vous ne pouvez pas louer plus de deux mois d’affilés à la même personne.
• La licence de première occupation vous permet de définir la capacité maximale d’accueil. En sachant que le nombre maximum de personnes dans votre logement est de 15. Quant au nombre de personne par chambre il est de 4.
• L’eau, l’électricité, la climatisation et le chauffage sont inclus dans le prix.
• Le logement doit obligatoirement être nettoyé entre deux réservations.
• Vous devez fournir aux locataires du bien, draps, serviettes et linge de lit en deux exemplaires. Vous devez aussi fournir le nécessaire pour permettre de nettoyer la maison (produit vaisselles, serpillère etc…)
• Le locataire doit être en mesure de pouvoir préparer à manger dans le logement. Un four à micro-onde et un four (ou un micro-onde pouvant servir de four) doit donc être fournis. Votre logement doit aussi comporter une plaque de cuisson.

Si votre logement remplit toutes ces consignes alors, félicitations ! il ne vous reste plus qu’à vous enregistrer auprès du registre du tourisme de la région andalouse. Une simple déclaration responsable suffit. Sachez que si vous passez par une agence de gestion locative elle peut s’en charger pour vous.

Si vous n’êtes pas en Andalousie nous vous invitons à vous rendre sur le site de la communauté autonome où se trouve votre bien immobilier. Vous trouverez l’ensemble des informations dont vous avez besoin.

Quels types d’impôts vais-je devoir payer en faisant de la location touristique en Espagne ?

La TVA

Option 1 : se servir d’une agence de gestion locative

Si vous n’habitez pas en Espagne ou que vous souhaitez tout simplement vous épargnez la gestion du bien, vous pouvez tout simplement déléguer la gestion à une agence de gestion locative. 

Elles ont l’habitude et permettent d’optimiser le prix des locations en fonction des différentes périodes de l’année.

Elles se chargent d’ajouter la TVA dans la facture qu’elles font aux clients. 

Option 2 : Vous vous chargez vous-même de la location touristique

Si vous arrivez à trouver des clients par votre propre moyens, vous n’avez pas à ajouter la TVA.

Prenons un exemple concret :

 « Monsieur Dubois fait la promotion via un groupe Facebook de sa villa à Marbella. Il trouve un locataire par ce moyen. Il s’agit donc d’une location de particulier à particulier. La TVA ne s’applique pas » 

Option 3 : Vous passez par les plateformes de location célèbres  

En sa qualité d’intermédiaire, la plateforme (Booking, Airbnb) se doit de facturer la TVA. 

Ne vous inquiétez pas, elle le fait automatiquement et vous n’avez pas de démarches à entreprendre auprès de l’administration fiscale en Espagne.

Bon à savoir : Les plateformes communiquent directement à l’administration fiscale espagnole les profits réalisés.

L’IRPF (L’impot sur le revenu)

En Espagne les revenus dégagés par une location touristique, doivent être déclarés comme des rendements issus du capital immobilier.

Les revenus se calculent en faisant la différence entre les revenus et les dépenses déductibles (la commission de l’entreprise de gestion locative, la taxe sur les ordures ménagères…).

Bon à savoir : Les frais sont déductibles proportionnellement à la durée pendant laquelle vous avez loué l’appartement ou la villa. 

Vous n’avez pas compris ?

Rien de mieux qu’une explication par l’exemple !

Un exemple d’imposition de location touristique en Espagne.

Vous êtes propriétaire d’un appartement à Benalmadena, sur la Costa del Sol. Vous avez décidé de le louer de temps à autre afin de générer un revenu complémentaire via Booking.

La valeur cadastrale de la maison est estimée à 150.000 euros. 

Vous avez loué le bien au total pendant 120 jours, soit 4 mois, en basse saison. 

Le revenu dégagé est de 6000 euros.

Au total les charges qui s’appliquent à vous sont :

• L’IBI : Vous payez 500 euros par AN. Votre logement ayant été loué 4 mois, la somme déductible d’IBI est de 166 euros
• En cas de crédit immobilier vous avez le droit de déduire les intérêts. Admettons que vos intérêts annuels soient de l’ordre de 1400 euros. Vous allez le droit de déduire 466 euros au total.
• L’assurance habitation 340 euros par an. Vous pouvez déduire 340 / 4 mois = 113 euros.
• L’électricité, l’eau, le chauffage, internet pour environ 520 euros pour l’ensemble des 4 mois
• Les ordures ménagères 50 euros pour les 4 mois.
• Les frais de gestion locative pour les 4 mois, environ 300 euros.
• Les frais de copropriété : 200 euros pour les 4 mois.

Cela nous fait donc un total de 1815 euros, que vous pouvez déduire aux 6000 euros de revenus.

Cela nous donne donc 6000 – 1815 euros = 4185 euros imposable.

Cependant comme vous n’avez pas loué le logement pendant 8 mois, l’état Espagnol estime que vous générez des bénéfices même s’il est vacant.

Le calcul est le suivant, une multiplication des 150.000 euros représentant la valeur cadastrale, par 1.1 %. 

Ce qui nous donne 150.000 * 1.1 % = 1650 euros.

Le logement a été loué 8 mois, ce qui nous donne un ajout de 1100 euros à la base imposable. Le montant total imposable est 5285 euros.

Combien devez-vous donc payer d’impôts au total ?

Il y a plusieurs possibilités, mais en tant que français, nous allons partir du principe que vous n’êtes pas résident fiscalement en Espagne.

Pour rappel, un résident fiscal est une personne séjournant plus de 6 mois dans un pays.

Vous êtes alors soumis à l’impôt sur les non-résidents (IRNR). 

Celui-ci est de 19 %.

Vous devez donc multiplier la base imposable par 0.19 et vous obtenez le montant à payer à l’administration fiscale espagnole.

La France et l’Espagne ont signé une convention fiscale, ce qui signifie aucune double imposition. 

Vous devez juste déclarer, à titre informatif, en France les montants perçus en Espagne.  

Alors est-ce rentable de faire de la location touristique en Espagne ?

Vous l’aurez compris, l’Espagne n’est pas un paradis fiscal. Le montant d’impôts sera peu ou prou similaire entre la France et la péninsule ibérique. 

L’Espagne se démarque sur le terrain du rapport qualité prix, ce qui permet d’acheter moins cher des biens mieux équipés avec une plus grande superficie et une meilleure situation géographique. 

Vous pouvez ainsi disposer d’un bien plus facilement valorisable sur le marché de la location que si vous achetiez dans le sud de la France. 

Nous vous donnons un exemple concret en comparant deux villes au même profil, Cannes et Fuengirola sur la Costa del Sol.

Voici ce que vous obtenez à Cannes avec un budget d’environ 220.000 euros. 

 

Maintenant voici ce que vous obtenez à Fuengirola avec un budget d’environ 220.000 euros. 

 

Comme vous le voyez le bien dans le sud de la France, on ne propose aucun équipement (piscine, terrain de tennis) il est deux fois plus petit et le rez-de-chaussée ressemble à une cave…

A Fuengirola, en revanche, vous pouvez profiter d’une piscine, un logement plus grand de 24 m² d’une vue sur mer et équipé de la climatisation.

A votre avis quel logement trouvera plus facilement preneur sur AIRBNB ?

Bien évidemment le logement à Fuengirola.

Vous diminuez ainsi les carences locatives en étant capable de louer toute l’année !

Eh oui les biens un peu moins bien situés se louant surtout l’été (le cas de Cannes). Avoir un appartement avec un emplacement prémium est un atout phare ! 

 Et si vous passez par un conseiller immobilier francophone qui vous aide à trouver la bonne affaire, vous réalisez des profits plus importants en investissant la même somme d’argent que vous auriez investi en France !    

Convaincu ?

Notre agence immobilière francophone peut vous aider à chacune des étapes lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Alors n’attendez plus et contactez-nous !