Nos 6 clés pour devenir propriétaire en Espagne pour un Suisse !
Qui n’a jamais rêvé de vivre en Espagne ?
Entre un climat méditerranéen agréable quasi toute l’année, une cuisine ibérique riche et ensoleillée, un patrimoine culturel varié pour les fanas d’histoire, une vie nocturne agitée pour les plus fêtards, ou encore une communauté d’expatriés soudée…
A 2h de vol de la Suisse, le fameux pays de Cervantes possède pas mal d’atouts, qui séduira tout autant le touriste fan de découverte, que le propriétaire ambitieux qui souhaite acheter un bien immobilier en Espagne et y démarrer une nouvelle vie.
A premier abord, la destination a donc tout pour plaire, mais est-il vraiment facile pour un Suisse de devenir propriétaire en Espagne ?
Alors si vous souhaitez avoir une réponse claire, je vous la donne en mille, la voici : oui.
Oui MAIS, à quelques procédures près.
Avant toute chose, il faut savoir qu’en vérité, le pays fait partie de ceux dans lesquels il est plutôt simple d’investir dans l’immobilier en tant qu’étranger, et être Suisse n’en déroge pas à la règle.
Seulement voilà, il existe tout de même QUELQUES conditions impératives que vous vous devez de remplir afin d’ acheter une propriété en Espagne simplement et en toute sérénité.
Et c’est justement ce dont on va voir aujourd’hui, qui est donc le sujet sur lequel nous allons vous accompagner.
Voici donc les étapes clés afin de vous offrir un logement dans la chère péninsule ibérique.
Etape N°1 (número uno) : Acquérir un numéro NIE
NIE ? ¿Qué es?
C’est l’abréviation du Numéro d’Identification Étranger número de identificación de Extranjeros si vous êtes bilingue).
Il s’agit comme son nom l’indique d’un numéro qui va vous permettre de vous identifier en tant qu’étranger, voulant étudier, travailler ou résider en Espagne .
Ce numéro est impératif à obtenir pour débuter votre quête d’un bien immobilier.
Comment obtenir ce NIE ?
Le Numéro d’Identification Étranger est accordé par le ministère de l’Intérieur espagnol.
Généralement, vous avez deux types de scénarios qui peuvent s’appliquer :
-
- Vous ne résidez pas en Espagne
- Vous résidez en Espagne
Plutôt simple jusque-là non ?
Et bien sûr, les modalités d’obtention varient selon ces deux possibilités.
Pour l’exemple, commençons par le deuxième cas. Parce que pourquoi pas.
Nous allons imaginer le parfait exemple : que vous êtes Suisse et donc que vous n’habitez pas en Espagne (perspicace !).
Vous ne résidez pas en Espagne
Dans le cas où vous n’habitez pas en Espagne, l’idée est de vous procurer ce fameux Numéro d’Identification Étranger , via le consulat espagnol , ou l’ambassade espagnol se trouvant le plus près de chez vous.
Que vous aspiriez à devenir propriétaire en Espagne , en étant Suisse ou d’ailleurs, le procédé reste le même.
Rendez-vous directement sur le site du Gouvernement espagnol , pour trouver facilement le consulat qui vous correspond géographiquement.
Le site vous donnera directement accès à une carte du monde, avec l’ensemble des pays accueillant au moins un consulat espagnol , ainsi que des ambassades.
Pour la Suisse, vous disposez de plusieurs options :
1. Vous avez une ambassade et un consulat situés tous les deux à Berne
2. Vous avez également des consulats à Genève et à Zurich
Voici donc ci-dessous les adresses respectives, ainsi que les informations correspondantes.
Pour ce qui est de l’ambassade à Berne :
● Adresse : Kalcheggweg 24, Postfach 1333, 3000 Bern 16
● Si vous appelez depuis la Suisse : 031 350 52 52
● Si vous appelez depuis l’Espagne : 00 41 31 350 52 52
● Fax : 031 350 52 55
● E-mail : emb.berna@maec.es
Pour le consulat à Berne :
● Adresse : Marienstrasse 12, Apartado de Correos: Postfach 309, 3005 Berna
● E-mail : cog.berna@maec.es
● Téléphone : 031 356 22 20
● Fax : 031 356 22 21
● Téléphone d’urgence : 079 755 75 24
Pour le consulat espagnol de Genève :
● Adresse : Cancillería: 53, Avenue Blanc, 1202 Ginebra
● E-mail : cog.ginebra@maec.es
● Téléphone : 022 749 14 60
● Fax : 022 749 14 62 et 022 734 38 69
● Téléphone d’urgence : 079 303 80 50
● Horaires : de 8h15 à 13h
Enfin, si vous souhaitez plutôt joindre le consulat espagnol de Zürich :
● Adresse : Riedtlistrasse 17, 8006 Zürich
● E-mail : cog.zurich@maec.es
● Téléphone : 044 368 61 00 / 02
● Fax : 044 368 61 21
● Téléphone d’urgence : 079 276 31 25
● Horaires : du lundi au vendredi de 8h30 à 13h30
Nous vous conseillons de contacter directement l’établissement le plus proche de chez vous afin de prendre rendez-vous.
Vous pouvez également vous y rendre directement dans le cas où c’est possible pour valider vos démarches.
Les documents à présenter pour obtenir votre NIE
En amont de votre rendez-vous, vous devez disposer de ces éléments au préalable pour constituer votre dossier de demande :
● Le formulaire de demande EX15 rempli par vos soins.
● La copie ou l’original recto/verso de votre passeport (si vous êtes Suisse)
● Un document qui justifie l’obtention de votre Numéro d’Identification Étranger (dans le cas d’un achat immobilier pour rester dans le sujet, d’un contrat de travail, ou encore d’une ouverture de compte…)
● Votre paiement de la taxe 790 (qui correspond au paiement du NIE , qui est de 10,05 CHF (9,84€) en 2022.
● Votre reçu de paiement de la taxe 790
● Éventuellement une enveloppe affranchie au nom de la personne intéressée (si jamais vous faites la démarche pour un tiers, pour envoyer le document par courrier).
Vous résidez en Espagne
Si vous êtes déjà sur le territoire espagnol, la procédure se fait via le site internet de la Police Nationale .
Vous devez ainsi via le lien, prendre rendez-vous auprès de votre commissariat local, en sélectionnant votre capital provincial.
Il est préférable de vous y prendre assez tôt.
Comptez entre une semaine et un mois de délai de traitement de votre dossier, il vaut donc mieux jauger votre demande en conséquence.
De plus, il est souvent difficile d’obtenir un rendez-vous dans les commissariats des grandes villes (notamment Barcelone ou Madrid).
Mieux vaut être stratégique, et si vous êtes dans ces villes, le mieux est de vous y rendre très tôt.
Ou bien, visez une ville plus modeste, la demande y sera souvent moins forte.
Etape N°2 (número dos) : Détenir un compte bancaire espagnol
Bien que cela ne soit pas une obligation écrite noire sur blanc, avoir un compte bancaire espagnol peut grandement vous faciliter la tâche.
Évidemment, lorsqu’il s’agit d’acheter un bien, et d’autant plus quand il s’agit d’immobilier, avoir un compte bancaire dans le pays du bien vous simplifie pas mal de choses.
Que cela soit au niveau bancaire, fiscal, mais aussi concernant la gestion de vos futures charges liées au prêt immobilier que vous allez contracter par exemple.
Ouvrir un compte bancaire en Espagne vous permet entre autres :
● D’être capable de mieux assumer le paiement de vos taxes et charges immobilières ou autres factures (eau, électricité, gaz)
● D’être plus crédible lorsqu’il faudra solliciter un prêt immobilier (évidemment ce n’est pas forcément gagné d’avance, mais vous démarrez avec une petite avance).
A noter que si vous êtes Suisse, et non-résident espagnol, vous devrez fournir d’autres éléments pour renforcer votre dossier.
En effet, les banques espagnoles sont plutôt réticentes lorsqu’il s’agit des prêts à des étrangers.
● Une troisième situation où le fait d’ ouvrir un compte bancaire en Espagne est utile, va être dans le cas où vous aurez besoin d’effectuer un virement de votre apport vers l’Espagne.
En d’autres termes, tout cela fait que vous avez tout intérêt à posséder un compte bancaire en Espagne.
Etape N°3 : Choisissez bien votre notaire ou faites le choisir par une personne de confiance
Sachant que c’est vous et seulement vous qui êtes maître de l’achat, il est bien sûr logique pour vous de bien sélectionner la personne qui va se charger du transfert de propriété du vendeur à l’acheteur.
Et cette personne, n’est autre que le notaire selon la loi espagnole.
En Espagne, le notaire s’occupe principalement de rédiger les documents officiels (notamment du contrat de vente) et authentifier les signatures des différents parties.
Il vaut mieux donc le choisir par vous-même, pour vraiment savoir à qui vous avez affaire.
Si vous êtes francophone, priorisez un notaire qui sache maitriser la langue, ça vous facilitera évidemment la compréhension des formalités.
Généralement, vous disposez de pas mal d’options dans les grandes villes telles que Barcelone, Madrid, Séville ou Valence.
ATTENTION CEPENDANT
Même si le notaire a un devoir de rédaction et de signature, il n’est pas responsable de la vérification de la propriété immobilière que vous allez acquérir.
C’est la particularité de l’Espagne.
Il faudra donc plus se tourner vers un juriste ou un avocat pour ce genre de chose.
Concrètement, quelqu’un qui puisse compléter le devoir du notaire.
Etape N°4 (ou plutôt 3 bis) : Bien se faire accompagner par un juriste ou un avocat
Donc, l’étape qui suit serait donc de faire recours à un juriste pour vous accompagner sur la partie vérification du bien que vous comptez acquérir.
Le ou la juriste, tout comme l’avocat ou l’avocate, aura pour rôle de valider un certain nombre d’informations afin de voir si le bien est légitime à l’achat :
● L’absence d’hypothèque ou de crédit en cours sur le bien
● La validité des permis de construire
● L’enregistrement au cadastre etc…
Si tout ça est validé, vous pouvez y aller !
Pas trop vite quand même, du moins il reste encore quelques étapes supplémentaires à suivre (c’est bientôt fini courage).
Vous hésitez encore concernant la zone ou vous allez acheter en Espagne ?
Etape N°5 : Bien se renseigner sur les taux d’un crédit immobilier en Espagne
A moins que vous vous appeliez Crésus et que vous ayez un apport suffisant pour acheter pleinement votre bien immobilier en Espagne (le rêve de tous, et si c’est le cas, plus besoin de lire cet article !), le recours à un prêt auprès de la banque espagnole est quelque chose à envisager.
Sachez qu’à ce niveau, l’Espagne a mis en place un fonctionnement particulier, en ce qui concerne les non-résidents par rapport aux résidents.
Cela porte sur les éléments principaux d’un crédit tels que : les modalités de financement bancaire, les taux d’intérêt, ou bien encore la durée de remboursement de votre prêt immobilier en Espagne .
Les modalités de financement bancaire
Premièrement pour ce qui est de la garantie de financement de votre prêt immobilier en Espagne , il y a un écart de 10 à 20% entre les résidents et les non-résidents.
Pour ce qui est des résidents, ces derniers peuvent bénéficier auprès de la banque (bien sûr après étude du dossier), d’un financement de jusqu’à 80% de la valeur du bien immobilier.
De l’autre côté, ce pourcentage tombe à 70%, voire 60% dans certains cas si vous n’êtes pas résident au sein du pays.
Ainsi, il est bien sûr fortement conseillé d’envisager un apport personnel, afin de compléter le financement de votre crédit immobilier en Espagne pour non-résident .
Les taux d’intérêts (assez) variables en Espagne
Encore une fois, les non-résidents et les résidents ne jouent pas avec les mêmes cartes.
En ce qui concerne les taux d’intérêt immobilier, ces derniers sont généralement plus élevés et donc moins avantageux pour les non-résidents.
De plus, sachez également que l’Espagne propose plusieurs types de taux tels que :
● Les prêts immobiliers à taux fixe
● Les prêts immobiliers à taux variable
● Les prêts immobiliers à taux mixte
Les deux derniers rentrent souvent peu en compte dans le cadre d’un crédit immobilier en Espagne pour non-résident .
Les prêts immobiliers à taux fixe
Il s’agit de prêts proposant des taux d’intérêt fixes entre 1,75% et 2,75%, selon les modalités de l’emprunt.
En général, vous devez vous attendre à ce que les banques espagnoles vous orientent plutôt sur ce type de crédit, si vous ne résidez pas dans le pays.
La raison principale est bien sûr le fait que ces prêts représentent souvent un facteur risque moindre (même si bien sûr il faut aussi prendre en compte chaque profil client).
L’idée étant qu’un non-résident fera plus peur en termes de solvabilité qu’un résident.
Mais, encore une fois, il y a toujours des nuances.
Les prêts immobiliers à taux variable
C’est le type de prêts le plus courant pour les Espagnols.
Il s’agit d’un prêt immobilier avec un taux indexé sur l’Euribor ( Euro Interbank Offered Rate .
Autrement dit, cette forme de crédit immobilier se base sur le taux de référence pratiqué par les établissements financiers pour prêter de l’argent (ce taux est établi par la Banque Centrale Européenne (BCE) et est souvent actualisé).
Les prêts immobiliers à taux variables fonctionnent souvent sur la base d’un pourcentage préétabli compris entre 0,75% et 2%, auquel va s’ajouter le taux de l’Euribor).
Ainsi, dépendamment de l’Euribor, vos mensualités de remboursement augmentent ou diminuent.
Les prêts immobiliers à taux mixtes
Quant aux prêts à taux mixtes, cela va être des prêts qui vont jouer sur les deux tableaux.
Vous aurez donc des crédits immobiliers fonctionnant sur deux périodes :
● Une première période où vous allez rembourser vos mensualités, sur la base d’intérêts fixes,
● Et une autre où vous allez le faire sur la base d’intérêts variables.
La durée de remboursement de votre prêt immobilier
La durée de remboursement de votre prêt immobilier en Espagne est aussi considérablement différente selon si vous habitez sur le territoire ou non.
En effet, si vous êtes résident en Espagne, vous aurez droit à un maximum de 40 ans d’emprunt.
Ce chiffre peut diminuer de 20, voire au mieux de 10 ans si vous n’habitez pas sur le territoire.
De ce fait, un non-résident pourra bénéficier d’une durée maximale de 20 ans, au mieux, de 30 ans (ce qui est très rare) pour emprunter et rembourser son prêt.
Etape N°6 (plutôt un conseil de bon sens finalement) : Sachez vos envies et où est-ce que vous vous projetez d’être propriétaire en Espagne
Cette étape n’en est pas vraiment une, mais plutôt un conseil de bon sens qui peut parfois échapper à votre réflexion.
Surtout lorsque vous avez la tête dans le guidon, et que vous êtes à fond dans vos démarches.
On n’y pense pas forcément, mais il est important de savoir à l’avance quel type de bien vous souhaitez réellement.
Cela vous permettra d’y voir plus clair dans vos recherches.
Je vous conseille de vous accorder un petit moment, de prendre un stylo, une feuille, et de poser noir sur blanc vos réponses à quelques questions clés en amont de vos formalités :
● Où est-ce que vous prévoyez d’acquérir votre propriété ? Une idée de la région ou de la ville ?
● Quel type de bien ça serait ? Plutôt appartement, studio, ou maison ?
● Quel budget ?
● Combien d’étages ?
● Un jardin ? un parking ? un garage ?
● La proximité avec les commodités est-elle importante ?
● La distance pour rejoindre la ville est-elle aussi essentielle ?
Si d’emblée, vous parvenez à coucher ces quelques réponses sommes toutes importantes, vous arriverez à mieux faire le tri dans les offres que vous trouverez.
Avec cela, vous partirez avec une longueur d’avance, et vous aurez un peu plus de recul sur ce qui peut vous attirer ou non.
Vous hésitez encore concernant la zone ou vous allez acheter en Espagne ?
Etape bonus (c’est cadeau) : Gare à la gestion de vos impôts
Si vous jonglez entre la Suisse et l’Espagne pour gérer vos biens, il est important de bien savoir également gérer l’imposition qui s’ensuit.
Ne pas savoir l’imposition sur vos biens immobiliers, ou pire, espérer passer entre les mailles du gouvernement, est une chose qui peut vous coûter cher.
Je vous le déconseille fortement (vous êtes prévenu !).
Mais comment cela se passe exactement ?
Eh bien c’est une très bonne question, car il s’agit d’un sujet plutôt complexe.
Il peut exister à cet effet plusieurs niveaux et de règles d’imposition selon l’Espagne, la Suisse ou bien dans le cas de l’alliance de ces deux cas de figure (pour éviter le problème de la double imposition).
Pour résumer brièvement le fonctionnement, nous pouvons voir cela sous trois angles.
Angle #1 : Les impôts pour l’immobilier en Espagne
En détenant un bien en Espagne, que vous soyez résident ou non, vous avez à faire à différents types d’impôts.
Parmi eux, il y a principalement :
L’impôt foncier dite IBI ( Impuesto sobre Bienes Inmuebles )
Il s’agit ici de l’impôt commun à tous, c’est une taxe foncière annuelle que doit payer tout propriétaire d’un bien au 1er janvier de chaque année.
L’ IBI est déterminée à partir de la valeur cadastrale du bien imposable, sur lequel s’ajoute un taux d’imposition fixé par la commune où est situé votre logement.
Ce taux varie entre 0,3 et 1,1% selon la localisation du logement.
L’impôt sur le patrimoine
Tout comme l’ IBI , l’impôt sur le patrimoine est aussi un impôt commun à tous, résident ou non-résident.
Cependant, celui-ci ne concerne que certains propriétaires en Espagne.
En ce sens, ne sont concernés que les contribuables disposant d’un patrimoine d’au moins 700 000€, ou, de 1 000 000€ si la propriété acquise est une résidence principale.
L’impôt sur les revenus locatifs
Dans le cas des non-résidents, les revenus issus de la location de biens détenus par les propriétaires, sont imposés selon un taux différent en fonction du pays de résidence de celui-ci.
Dans le cas de la Suisse par exemple, le taux d’imposition sera de 19%.
L’impôt sur la plus-value
Dans ce cas-ci, il y a deux sous-types d’impôts sur la plus-value (généralement suite à une vente du bien détenu) :
1. L’imposition basée sur la différence entre le prix de vente du logement et le prix d’achat (+ frais + impôts liés à l’achat)
Le résultat de cette différence, si elle est positive, se nomme le “ ganancia patrimonial ”. Cet impôt est calculé selon un taux de 19%, que l’on va appliquer au ganancia patrimonial .
Cette imposition est réglée au titre de la déclaration de l’impôt sur le revenus des non-résidents dite IRNR ( Impuesto sobre la Renta de no Residentes )
2. L’impôt municipal sur la plus-value, ou l’impôt “ plusvalía municipal ”
C’est un impôt qui est déterminé essentiellement par la localisation du logement, la durée de propriété de ce dernier, mais aussi par sa valeur cadastrale.
Angle #2 : La déclaration de vos propriétés en Espagne depuis la Suisse
A supposer que vous êtes toujours en Suisse, mais que vous détenez des maisons ou des appartements en Espagne, vous devez déclarer vos propriétés.
Et cela, conformément à la loi Suisse du 1er janvier 2017, précisant le principe d’ échange automatique des renseignements avec les Etats partenaires .
Néanmoins, lesdites propriétés ne sont pas imposables en Suisse, que ça soit au niveau fédéral, cantonal ou communal.
En revanche, elles auront tout de même un impact concernant votre impôt sur la fortune et celui des revenus.
Autrement dit, à la suite de la déclaration fiscale de vos différentes propriétés en Espagne, le fisc suisse va se baser sur la valeur d’achat de chacun de vos biens à l’étranger, pour déterminer le taux d’imposition qui impactera seulement votre fortune suisse.
Angle #3 : Une convention pour éviter la double-imposition
Sachez finalement qu’ il existe entre la Confédération Suisse et l’Espagne, une Convention conclue le 26 avril 1966 en vue d’éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune.
Il vous permet de mieux comprendre votre situation compte tenu de l’achat de vos propriétés.
Vous hésitez encore concernant la zone ou vous allez acheter en Espagne ?