Le contrato de arras en Espagne, l’explication complète.

En tant que francophone, procéder à l’achat d’un bien immobilier en Espagne est une petite aventure.

Les procédures administratives étant bien souvent complexes quelque soit les pays, ajouter-y la barrière de la langue et cela devient vite kafkaïen.

Rassurez-vous, aujourd’hui dans cet article nous vous expliquons l’un des éléments le plus important lors d’une acquisition immobilière en Espagne, « le contrato de arras ».

C’est quoi le contrato de arras concrètement ?

Ce document est un accord privé ayant pour but de sécuriser une cession immobilière entre un acquéreur et un vendeur.

En échange l’acheteur s’engage à verser des arrhes, une avance, d’un montant convenu entre les deux parties.

Ce contrat d’arrhes, n’est ni plus ni moins qu’un engagement de l’acheteur et du vendeur. Celui-ci déterminera la date à laquelle aura lieu la transaction. Cependant, pouvez-vous annuler un contrat d’arrhes en Espagne ? Existe-il plusieurs types de contrat d’arrhes ? Quels sont les informations obligatoires que doit détenir un « contrato de arras » ? Quelle est la différence avec le droit français ?

Nous répondrons à toutes ces questions, et même plus, dans cet article !

Définition complète du « contrato de arras »

Un contrat d’arrhes en Espagne formalise l’engagement d’un acheteur à se porter acquéreur d’un bien immobilier (maison, appartement, villa, terrain…) en l’échange d’une avance. Attention, il ne faut surtout pas confondre un « contrato de arras » et le contrat de réservation.

Avec le contrat de réservation, pas de retour en arrière, la nuance est donc très importante ici.

Revenons-en donc au contrat d’arrhes dont la notion est légiférée et stipulée dans les codes civils français et espagnols.

La définition faite par l’article 1590 du code civil français est la suivante : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. »

Dans le code civil espagnol il y’a trois types d’arrhes possibles, celui qui s’en rapproche le plus est l’arrhes « penitenciales ».

Voici la traduction en français de l’article 1454 du code civil espagnol : « Si un dépôt ou un acompte a été inclus dans le contrat d’achat et de vente, le contrat peut être résilié et l’acheteur peut accepter de les perdre ou le vendeur peut accepter de les restituer en double »

Attention les autres types de contrato de arrhas, confirmatorias et penales, ne sont pas similaires au contrat d’arrhes français.

Nous vous expliquons les différences dans la section suivante.

Les types de contrats d’arrhes en Espagne.

En Espagne, il existe trois types de contrats d’arrhes, vous devez donc faire très attention avant de vous engager.

Si comme nous l’avons dit précédemment le contrato de arras penitenciales se rapproche du contrat d’arrhes français les deux autres entraînent des conséquences différentes en cas de non-exécution du contrat.

	ARRAS PENITENCIALES	ARRAS CONFIRMATORIAS	ARRAS PENALES
Point de départ initial	Versement d’une somme convenue entre l’acheteur et le vendeur.	Versement d’un acompte convenu entre l’acheteur et le vendeur. (Ce cas se rapproche la notion d’acompte en droit Français)	Versement d’un acompte convenu entre l’acheteur et le vendeur
Conséquence en cas de non-respect pour l’acheteur	En cas de non-respect du contrat, il perd la totalité de la somme.	Le vendeur est dans le droit d’exiger l’exécution du contrat. Il est aussi en droit d’exiger son annulation et de réclamer des dommages et intérêts. Un juge décidera du montant.	Le vendeur peut garder l’acompte, exiger le versement de pénalités en plus de l’acompte ou il peut tout simplement exiger que vous achetiez le bien en plus de versement de pénalités.
Conséquence en cas de non-respect pour le vendeur	En cas de non-respect du contrat le vendeur doit rembourser en double la somme.	L’acheteur est dans le droit d’exiger la vente du bien immobilier. Il est aussi en droit d’exiger son annulation et de réclamer la restitution de la somme versée et des dommages et intérêts. Un juge décidera du montant.	L’acheteur peut exiger le versement de pénalités à son profit ou l’exécution du contrat tout en se voyant verser des pénalités.

A savoir que le contrat d’arrhes pénitentiales est le plus fréquemment utilisé en Espagne.

Qui peut rédiger un contrato de arras en Espagne ?

Ce document étant un document privé n’importe qui peut le faire.

Cependant, dans la plupart des cas il existe trois options :

Le faire rédiger par l’agence immobilière

Certaines agences, quand elles détiennent l’autorisation explicite du vendeur, peuvent rédiger le contrat d’arrhes.

Cela fait partie souvent des services offerts et qui seront prélevés sur la future commission en cas de vente du bien.

Faire rédiger le « contrato de arrhas » par un avocat ou un cabinet juridique.

C’est une option qui vous permet d’avoir l’esprit tranquille et de bénéficier des conseils d’un expert en la matière. Cependant ceci à un coût, entre 100 et 600 euros, selon la personne à qui vous faites appel. Si vous avez un niveau en espagnol qui laisse désirer, nous vous conseillons de vous entourez d’un ami ou d’un agent immobilier francophone pour assurer la traduction. Ceci assurera la pleine compréhension des tenants et aboutissants du contrat.

Les deux parties peuvent le rédiger conjointement.

S’agissant d’un document privé, vous pouvez très bien décider de le rédiger vous-même ou de télécharger un modèle de contrat d’arrhes espagnol.

Attention, le contrat d’arrhes que vous rédigerez, servira de base pour le notaire lors de la signature du compromis de vente.

Pour vous guider, dans la section suivante, nous décrivons les informations essentielles que doit contenir un contrato de arras.

Quels informations doivent être dans un contrat d’arrhes en Espagne ?

Ici, nous allons faire un récapitulatif général des informations devant être stipulées dans ce contrat. Souvenez-vous, ce contrat sert de base à l’écriture du compromis de vente. Toutes informations que vous jugez importantes doivent absolument être spécifiées dans ce document et ce quel que soit le type de « contrato de arrhas » que vous spécifiez.

Ainsi doivent être inscrits :

• Identités de chacune des parties prenantes du contrat :
  • Vous devez inclure les informations personnelles (NIE, NIF, CIF pour les entreprises) de toutes les personnes. C’est-à-dire les noms du ou des acheteurs et les noms du ou des vendeurs.
• Une adresse ou faire parvenir les courriers pour les deux parties.
• L’adresse exacte du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Ne pas hésiter à ajouter la référence cadastrale.
• Le type de contrat d’arrhes. Comme nous l’avons dit il existe trois types de contrats :
  • Si vous ne faites aucune mention alors par défaut il s’agira d’un « contrato d’arras confirmatorias ».
  • Si vous vous souhaitez vous orientez vers « una arras penitenciales » nous recommandons de faire mention de l’article 1454 du code civil espagnol.
• Le prix de vente brut (sans impôts et frais de notaire) ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé.
• Le montant que vous versez à la signature du contrat d’arrhes :
  • Nous recommandons de verser au maximum 10 % du montant final. Vous êtes cependant libre de faire ce que vous voulez, il n’y a pas de loi sur le montant minimal ou maximal.
  • Faites-bien préciser que ce montant sera déduit du montant total lors de l’achat de la propriété.
• Le délai maximum pour faire signer le compromis de vente :
  • Etant l’une des clauses pouvant faire rompre le contrat il est primordial de faire stipuler la date maximum à laquelle vous procèderez à « l’escritura de compraventa ».
  • Il est aussi bon de préciser quand aura lieu la remise des clefs du logement.
• Les conséquences d’un non-respect du contrat :
  • Bien que les trois types de contrats ont chacun des sanctions différentes, si vous ajoutez des clauses additionnelles il est important de spécifier les conséquences.
• Les charges qui sont adossées à la propriété :
  • Vous devez faire préciser les conditions dans lesquelles vous sera mis le bien, le jour de la signature.
  • Pour les taxes, impôts et hypothèque, n’hésitez pas à demander la nota simple pour avoir toutes les informations sur le logement.
  • Faites toujours préciser par le vendeur que le logement vous sera vendu sans locataire à l’intérieur.
• Comment se repartissent les frais liés à l’achat de la propriété :
  • Les frais d’agences immobilières par exemple.
• La date, le lieu et une signature :
  • Attention toutes les parties prenantes doivent signer le contrat d’arrhes pour éviter la nullité de celui-ci.

Quelles informations facultatives pouvez-vous ajouter ?

Comme nous l’avons dit le contrat d’arrhes est un document privé dans lequel vous pouvez ajouter toutes les clauses que vous le souhaitez.

Cependant les plus courantes sont :

• Une négociation pour la prise en charge de l’IBI.
  • La loi espagnole stipule que la personne qui était propriétaire du bien au 1^er janvier paye l’impôt sur les biens immobiliers. Il est cependant fréquent que le vendeur essaye de négocier pour que vous payez l’impôt au prorata. Par exemple si vous achetez le bien le 1^er juin le vendeur paye l’IBI du 1 er janvier au 31 mai et vous payez l’IBI du 1^er juin au 31 décembre.
• Si vous souhaitez que le mobilier et les produits électro-ménagers soient aussi inclus dans l’achat.
  • Si vous avez eu un coup de cœur pour l’ameublement de la maison, il est possible de les inclure dans la vente. Il faut juste faire préciser qu’en achetant le bien immobiliers vous achetez aussi les meubles.

Combien de temps est valide un « contrato de arras » ?

Ce contrat étant un document privé vous êtes libre de lui donner la durée de validité que vous souhaitez.

Cependant la plupart du temps la durée de vie qu’établissent les deux parties en Espagne est de 90 jours.

Il est toujours possible de prolonger ce contrat mais c’est uniquement possible si les deux parties sont consentantes.

Que se passe-t-il si vous ne pouvez réaliser le compromis de vente dans les délais impartis ?

En cas d’expiration du contrat sans avoir pu signer le compromis de vente vous avez deux options :

• La prolongation du contrat d’arrhes et possible si c’est la volonté des deux parties.
  • Il suffit de joindre une annexe au contrat initial et préciser les motifs pour lesquels n’a pas pu avoir lieu la signature à la date mentionnée dans le contrat.
• Si la prolongation est refusée, alors l’acheteur ou le vendeur, en fonction du contrat, s’expose aux sanctions que nous avons exposées précédemment.

Comment faire valoir vos droits en cas de non-respect du contrat d’arrhes en Espagne ?

Généralement en Espagne, avant de faire valoir vos droits, vous devez faire constater que l’une des deux parties ne souhaite pas mener à bien le contrat.

1. Envoyer un courrier à la partie absente. Dans ce courrier, vous lui enjoignez de se présenter chez le notaire à une nouvelle date et horaire.
2. Si suite à la re convocation l’une des deux parties ne se présente toujours pas, alors il faut demander au notaire de faire un « acta de comparecencia ». Ce document oblige la partie absente à se présenter à une nouvelle date et heure précise.
3.  Après toutes ces tentatives de médiations, l’une des deux parties ne se présente toujours pas alors vous avez le droit de rompre le contrat. Si vous avez signé un contrat « arras penales ou confirmatorias » vous devrez surement aller en justice. Si vous avez signé un « penitenciales » alors vous pouvez conserver le dépôt si vous êtes le vendeur. Dans le cas ou vous êtes l’acheteur vous avez le droit de réclamer le doublement de votre dépôt.

Avant de conclure cet article, nous vous donnons une dernière précision. Sachez que si vous ne réalisez pas la vente mais que vous en tirez un bénéfice alors celui ci est imposable.

Par exemple si vous êtes acheteur et que le vendeur s’est retracté alors vous avez dans le cadre d’un « penitenciales » doubler votre mise. Vous devez donc déclarer le profit, est uniquement le profit, réalisé dans la « declaración de la renta».

Si la vente se déroule normalement alors le vendeur doit déclarer ceci à l’IRPF.

Pouvez-vous nous aider dans l’acquisition de notre bien immobilier en Espagne ?

Oui, nous avons l’habitude d’aider des francophones pour l’achat ou la revente de bien immobilier.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez réaliser un projet immobilier en Espagne !