Le guide pour acheter un bien immobilier neuf sur la Costa del Sol
L’Espagne vous a toujours fait rêver ?
Aujourd’hui vous avez sauté le pas et cherchez un bien immobilier neuf dans la province de Malaga ? Toutefois, les démarches administratives dans un pays étranger vous font peur ?
Pas de panique, vous êtes au bon endroit, et nous allons vous accompagner de A à Z pour réaliser votre rêve.
Suivez-nous et devenez propriétaire d’un bien immobilier neuf en Andalousie !
Immobilier neuf ou ancien en Andalousie ?
À l’affût de la bonne affaire, ne vous trompez pas, vous la trouverez autant dans le neuf que dans l’ancien ! Pour autant, nous allons vous expliquer pourquoi nous privilégions le neuf à l’ancien.
1er conseil universel dans un pays étranger : attention au coup de cœur ! Évitez les travaux !
Un emplacement idyllique, un intérieur et un extérieur aux charmes fous, vous avez visité le domaine rêvé… Cependant, la cuisine est désuète, la décoration vieillotte, l’aménagement non optimisé… Bref, tout est à refaire.
Le bon sens nous conduit ici à bannir les biens anciens, même ce type de coup de cœur : remettre au goût du jour, actualiser, moderniser la propriété est un budget important et non négligeable. Sans compter la disponibilité des artisans et la durée des travaux suivant votre période d’achat.
La qualité principale d’un investissement dans le neuf est que vous n’avez plus qu’à poser vos valises ! Il est au summum de la modernité.
Le summum de la modernité tant en décoration qu’en équipements. Les promoteurs immobiliers y veillent.
Le climat tempéré de l’Espagne a fait négliger à bons nombres de constructeurs (quelques décennies plus tôt) l’isolation des maisons ou appartements anciens. La première conséquence dramatique est financière. En hiver, avec le chauffage, comme en été avec la climatisation, les déperditions énergétiques font exploser les factures.
Rien de tout cela dans le neuf, bien au contraire ! Vous disposez d’une isolation dernière génération, d’une construction bénéficiant même de panneaux solaires vous rendant, de plus, complètement autonomes énergétiquement. Et avec l’ensoleillement espagnol…
De plus, les différents confinements ont modifié les attentes des acheteurs, qui favorisent désormais les logements avec terrasses, et pour le télétravail, une pièce nouvellement dédiée. Les promoteurs l’ont judicieusement intégré dans leurs nouvelles constructions.
Choisir scrupuleusement les promoteurs immobiliers reconnus.
L’immobilier en Espagne est généralement sûr. Toutefois, le risque zéro n’existe pas. D’autant que les aléas sont augmentés par la barrière de la langue. Prenez vos précautions ! En 1er lieu, menez votre propre enquête sur le promoteur du bien qui vous intéresse. Nombreux sont ceux dont les bilans sont publiés sur internet.
Vous pourrez aussi y découvrir (et visiter, si vous êtes sur place) leurs chantiers précédents ainsi que le degré de satisfaction de leurs clients actuels. Malfaçons minimes et réparations aux frais des promoteurs doivent être explicitement écrits dans leur cahier des charges.
Notre agence immobilière francophone est très consciencieuse aussi de ce point de vue là et ne travaille d’ailleurs qu’avec des promoteurs immobiliers ayant pignon sur rue.
Les garanties espagnoles à 1, 3 et 10 ans.
Tout promoteur immobilier espagnol digne de ce nom répond scrupuleusement à la loi espagnole : tout client bénéficie alors de trois couvertures garanties par la loi :
- Pendant 1 an : garantie des vices mineurs
Peu après la remise des clefs, il n’est pas rare de découvrir quelques finitions à retoucher. Deux solutions sont souvent proposées, soit la réparation, soit la compensation financière.
- Durant 3 ans : garantie des éléments fonctionnels
Comme des problèmes d’assainissements, une mauvaise isolation face au bruit, une consommation énergétique plus importante que celle estimée par le bilan énergétique…
- Pendant 10 ans : garantie sur tous les éléments de la structure (Piliers, murs porteurs…)
Acheter sur plan : des facilités financières en Espagne.
La remise : une pratique courante en Espagne.
Les promoteurs en Espagne n’hésitent pas à proposer des remises allant de 10 à 15% sur le prix initial. Cette somme n’est donc pas négligeable.
Échelonnement des règlements au début du projet et à la remise des clefs.
Vous ne versez uniquement qu’au maximum 20 % du montant initial du bien. Cela peut vous faciliter à vous positionner plus facilement sur un bien même si vous ne disposez pas encore de la somme totale du projet. Nous vous expliquons cet échelonnement en détail, juste après le chapitre concernant le prêt immobilier ou « hypoteca ».
Un avocat digne de ce nom.
Nous vous conseillons en premier lieu de prendre un avocat, le notaire en Espagne n’effectuant que des vérifications sommaires. Leurs honoraires en Espagne sont libres. À vous de trouver le meilleur avec un excellent rapport qualité/prix. Devant cette énorme difficulté, si le lieu de prédilection de votre bien est la Costa del Sol, nous pouvons vous recommander, grâce à notre expertise, les professionnels les plus performants.
Les impôts.
Les impôts diffèrent selon la province dans laquelle vous achetez. Nous allons ici nous focaliser sur l’Andalousie. Vous devez donc tenir compte dans votre budget de :
- L’IVA (votre TVA en France). Elle est à 10 %.
- L’impôt « actos juridicos documentados » est à rajouter. Il est de 1.2 % dans la province de Malaga.
Le prêt immobilier ou hypoteca.
L’obtention d’un prêt immobilier en Espagne ne se fait qu’à la remise des clefs chez le notaire, après la signature de la escritura publica.
Deux options s’offrent à vous :
- Racheter le crédit du promoteur.
En Espagne, le propriétaire reste la banque à partir du moment où le crédit n’est pas totalement réglé. Vous avez donc la possibilité de racheter le crédit du promoteur. On appelle cela la subrogation de l’hypothèque. Dans cette option-là, aucune renégociation des taux n’est possible.
- Négocier un prêt.
- Solliciter une banque dans votre pays de résidence.
- Solliciter une banque en Espagne :
Selon votre statut en Espagne, vous devrez effectuer un apport plus ou moins important :
- Résident : 20% du prix initial seront suffisants.
- Non-résident : 30% minimum du prix initial seront demandés.
Achat d’un bien immobilier sur plan : les différentes étapes.
La réservation.
Vous avez dégoté l’appartement ou la maison de vos rêves en Espagne. Dès que votre décision d’acheter est prise et que vous en faites part au promoteur, vous allez verser un montant pour sa réservation. La somme est comprise entre 2500 et 10.000 €. Il s’agit d’un engagement ferme. Difficile ensuite d’annuler la vente, sauf à perdre la somme de la réservation.
La signature du contrat de vente.
Cette signature vous engage définitivement à l’achat. 10 % de la somme totale du bien sera alors versée. Il en sera déduit le montant de réservation que vous avez déjà versé. La loi espagnole n’a pas légiféré sur ces 10%. Ils sont alors parfaitement négociables si et seulement si le promoteur n’a pas encore le permis de construire (licencia de obra). Son obtention réduit considérablement la marge de négociation.
La construction.
Le promoteur peut, en cours de construction et conformément au contrat de vente, vous demander de verser encore 10 % de la somme totale du bien. Lisez bien votre contrat, faites-en faire une traduction officielle ou mieux, faites-vous accompagner par une agence immobilière francophone.
La remise des clefs.
Devant notaire pour la escritura publica, les clefs vous seront remises et vous réglerez alors la totalité du bien immobilier, les impôts et les frais d’avocat. Vous pouvez payer comptant ou avoir recours à un crédit ou hypoteca.
Et le bien neuf clefs en main sur la Costa del Sol ? Plus facile ou plus difficile ?
La démarche est très similaire à l’achat sur plan. La possibilité de négocier le prix est plus faible. Les démarches sont simplifiées, en général, seulement deux étapes.
La signature d’un contrat d’arrhes.
Elle scelle l’engagement des deux parties et vous versez une somme convenue avec le promoteur.
La remise des clefs.
Toujours devant notaire après la signature de la escritura publica et le règlement de la totalité du montant.
Garanties à vérifier avant achat.
Le promoteur immobilier doit vous rassurer en vous certifiant détenir.
- un contrat d’assurance.
- un compte en banque pour le projet précis qui vous intéresse.
Ces deux éléments-là vous garantissent en cas d’arrêt de la construction une récupération totale de vos versements. Attention, selon la loi espagnole, les sommes versées avant l’obtention du permis de construire n’entrent pas dans le remboursement. Toutefois, certains promoteurs garantissent eux-mêmes le remboursement de ces sommes pour rassurer les clients.
Les vérifications d’usage.
Les vérifications d’usage avant de devenir propriétaire, et après, sur le bien en question sont recommandées, indispensables, voire obligatoires.
Acheter dans un pays étranger, bien que proche comme l’Espagne, est une aventure. Une belle aventure ! Vous souhaitez réaliser votre rêve du soleil permanent, de la vue sur mer, de l’éclatante beauté de la Costa del Sol ? Que ce soit pour y vivre, passer vos vacances, recevoir votre famille, vos amis, ou simplement louer ?
Pour que votre rêve devienne une pétillante réalité, faites-vous accompagner. Notre équipe bilingue saura précisément traduire vos souhaits, vous trouver votre perle rare immobilière, défendre vos intérêts, et vous accompagner jusqu’à la réussite de votre projet : l’emménagement ou la location touristique.
Pour que votre investissement soit à la hauteur de votre bonheur, n’hésitez pas, contactez-nous.