Faire évaluer son bien immobilier en Espagne : la tasación
Vous êtes à deux doigts de devenir propriétaire en Espagne ?
Vous êtes tombés sous le charme mais vous n’avez aucune idée de la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter ?
Ou alors vous allez passer par une banque espagnole pour faire financer votre bien mais celle-ci vous réclame la tasación du bien immobilier ?
Ne bougez plus, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur l’évaluation du prix d’un bien immobilier en Espagne !
Alors, c’est quoi la tasacion en Espagne ?
La tasacion c’est l’évaluation du prix d’un bien immobilier par un une entreprise habilitée. Elle va juger objectivement la valeur de votre bien.
Cette estimation du prix immobilier d’un bien est demandée par toutes les banques en Espagne quand vous demandez un crédit immobilier.
C’est l’acheteur qui doit prendre en charge la tasacion par « le tasador » (nom employé pour désigner l’agent qui va réaliser l’estimation) et non la banque.
Dans le cas d’un achat comptant, vous n’êtes en aucun cas obligé de faire réaliser une estimation du bien que vous comptez acheter.
Toutefois faire appel à un « tasador » si vous ne connaissez pas bien les prix du marché immobilier en Espagne peut aussi être utile.
Pourquoi ?
Cela vous évitera de payer ce que l’on appelle communément le prix du touriste !
Avant de vous détailler plus en profondeur, ce qu’est le prix du touriste en Espagne, laissez-nous vous expliquer pour quelles raisons les banques exigent une tasacion avant de financer l’achat d’une maison ou un appartement à crédit en Espagne.
Pourquoi les banques demandent une évaluation du prix du bien en Espagne ?
Afin de vous prêter la somme qu’il vous faut pour acheter votre bien, la banque a besoin de garantie concernant la valeur réelle de votre bien. Et ceci pour plusieurs raisons que nous vous détaillons juste en dessous.
Pour déterminer le montant à prêter
Les banques espagnoles ne financent jamais un bien sans apport comme cela peut être le cas en France. En règle générale elle se limite à 80 % du prix bien pour un résident et 70 % pour un non-résident.
Pour vous prêter de l’argent la banque choisira toujours le montant le plus faible entre la valeur de l’estimation et le prix de vente demandé par le vendeur.
Et ceci peut être en votre défaveur !
Pourquoi nous demanderez-vous ?
Pour faciliter votre compréhension nous allons vous expliquer ce cas par un exemple.
Monsieur Dubois est un Français souhaitant acheter une villa à Malaga.
Le prix de vente annoncé par Monsieur Garcia, propriétaire de la villa à Malaga est de 360.000 euros.
Monsieur Dubois ne pouvant payer comptant s’adresse à une banque espagnole pour obtenir une hypothèque.
La banque lui accorde le prêt à condition d’avoir le rapport de tasacion.
Monsieur Dubois fait donc appel à une entreprise homologuée (sociedad de tasacion homologada) pour les évaluations de biens immobiliers à Malaga.
Après le passage du Tasador, il existe deux cas possibles :
- L’estimation fournie par le tasador est supérieure ou égale au prix de vente de la maison, par exemple le Tasador estime que la villa vaut 380.000 euros. La banque va se baser sur le prix faible, ici la valeur que vous avez négocié avec monsieur Garcia. Elle vous prêtera donc 360.000 x 80% = 288.000 euros.
- L’estimation fournie par le tasador est inférieure à la valeur d’achat négociée avec monsieur Garcia. Admettons que le Tasador estime que le prix de la villa est de 340.000 euros. La banque prend donc la valeur la plus faible ce qui nous donne 340.000 x 80 % = 272.000 euros. Or le prix que vous payez au vendeur est lui de 360.000euros. Une simple division nous permet de connaitre le pourcentage prêté par la banque, (272.000/360.000) * 100 = 75 %. Au lieu d’avoir un bien financé à 80% vous avez un bien financé à 75%.
Bon à savoir : Parfois acheteur et vendeur se mettent d’accord pour sous-déclarer la valeur réelle de la maison en payant une partie en liquide ou en crypto monnaie. Certes l’acheteur et le vendeur vont payer moins d’impôts. Cependant si l’administration fiscale estime que vous avez essayé de frauder vous serez sanctionné par une amende.
De plus lors de la revente, si vous déclarez tout cette fois-ci, vous risquez de payer un impôt sur la plus-value plus important que si vous aviez tout déclaré lors de votre opération d’achat initial.
Pour pouvoir récupérer son argent si vous n’arrivez pas à rembourser le crédit
Il arrive parfois que l’on ne puisse pas rembourser son crédit. On ne vous le souhaite pas, bien sûr.
En cas de défaillance du débiteur, la banque a besoin de la valeur de la tasacion pour connaitre le prix de revente du bien immobilier.
Si le bien est saisi, la banque se chargera ensuite de revendre via sa propre agence immobilière. Cependant les saisies bancaires en Espagne sont rares depuis la fin de la crise des subprimes.
Quel est l’intérêt de faire une tasacion pour un acheteur (même si vous ne faites pas de prêt bancaire) ?
Si vous n’êtes pas accompagné par une agence immobilière francophone en Espagne, alors vous passerez surement par des interlocuteurs espagnols.
Ceci peut être dangereux pour plusieurs raisons quand il s’agit d’estimer la valeur d’un bien :
- Premièrement avec la barrière de la langue, la compréhension totale des caractéristiques du bien peut être complexe. Nous vous donnons un exemple concret pour illustrer ce cas :
- Vous êtes tombés sous le charme d’un magnifique appartement avec vue sur la mer et la montagne à Estepona. Le prix de vente est en dessous des autres annonces que vous avez pu trouver sur les portails d’annonces immobilières. Vous n’allez pas vivre à l’année à Estepona et souhaitez le proposer à la location touristique. Comme vous maîtrisez mal l’espagnol lorsque l’agent immobilier vous dit que les règles du syndicat interdisent la location courte durée, vous ne le comprenez pas et achetez tout de même le bien. Si vous aviez fait une tasacion, le « tasador » vous aurait prévenu et aurait donné la valeur exacte du bien sans licence touristique. Vous auriez pu ainsi renégocier à la baisse la valeur du logement ou tout simplement en chercher un autre.
- L’agent immobilier espagnol n’a pas forcément intérêt à négocier à la baisse la valeur du bien immobilier car il touche une commission sur le prix de vente. Si son degré d’honnêteté est faible alors il n’hésitera pas à vendre un bien au-dessus des prix du marché à un touriste. Le tasador, lui, est neutre et donnera la valeur réelle du bien.
- Vous allez en apprendre beaucoup sur le bien :
- Les m² affichés ne sont pas les m² réels comme nous l’entendons dans les pays francophones. En Espagne, les cloisons sont par exemple incluses dans le calcul de la superficie.
- Si vous n’avez pas pensé à demander la nota simple, alors le tasador lui n’oubliera pas de vous faire part des charges financières adossées au bien.
Comment et qui peut faire une tasacion en Espagne ?
En générale, ce sont des architectes, si vous achetez des biens traditionnels (appartements, maisons, villas, chalet…).
Cependant, quand il s’agit d’autres types de biens tels que des usines ou des terrains agricoles alors il s’agira d’ingénieurs industriels ou d’ingénieurs en agronomies.
Ces experts doivent faire partie des sociétés de tasacion homologuées par la banque d’Espagne lorsque vous faites effectuer cette tasacion dans le but d’obtenir un prêt immobilier.
Combien coute l’évaluation d’un bien immobilier en Espagne ?
Cela dépendra de beaucoup de facteurs mais on peut, sans hésiter citer les deux principaux :
- La superficie du bien (cela coute plus cher de faire la tasacion d’une villa de 1000 m² que d’un appartement de 50 m²).
- Son emplacement géographique (Le tasador demandera certainement plus d’argent pour un bien dans un quartier huppé).
Vous comprenez donc qu’il s’agit d’un prix variable, cependant pour vous donner une fourchette le prix se situe entre 300 et 600 euros.
Bon à savoir : si vous achetez à crédit, la Tasacion peut être payée par la banque, cependant elle vous répercutera ceci lors de la négociation du taux d’emprunt.
Que contient un rapport de tasacion ?
Un peu de théorie n’a jamais fait de mal !
Dans cette partie, nous vous expliquons exactement ce que doit contenir un rapport d’évaluation d’un bien immobilier en Espagne. Vous pourrez donc très rapidement vous rendre compte si quelque chose cloche lors de la remise du rapport de tasacion.
Voici donc les informations nécessaires que vous devez voir dans le rapport d’évaluation de votre bien :
- Informations personnelles concernant le requérant et l’objectif de la tasacion (Demande de prêt immobilier, investissement comptant, estimation avant-vente).
- Identification exacte du bien (« identicacion registral » et « referencia catastral ») et état du bien (En construction, si achat sur plan estimation du projet, état neuf, seconde main…).
- Vérification ayant pour but de comparer la documentation du bien immobilier et la situation réelle (Par exemple comparaison entre le nombre de m² affiché et la réalité).
- Situation géographique du bien, par exemple si le bien est situé proche de la mer ou pas. En général les tasador prennent des captures d’écrans de google maps pour les joindre dans le rapport.
- Les infrastructures disponibles à proximité, par exemple les transports en communs, écoles, hôpitaux, etc…
- L’orientation et la vue : Une orientation sud, une vue sur la mer ? Cela joue indéniablement sur le prix.
- Superficie du terrain pour une maison ou une villa et équipements extérieures. Par exemple, une piscine ou des panneaux solaires augmentent drastiquement la valeur du bien.
- Pour un appartement situé dans une résidence, il est courant que les parties communes comportent une piscine, des terrains de tennis ou une salle de sport. Cela augmente aussi la valeur du bien.
- L’organisation et la répartition des pièces. En général le tasador est un architecte, il portera donc une attention toute particulière à la façon dont à été découpé le bien immobilier.
- Analyse du marché immobilier: Le tasador a l’habitude d’estimer des biens immobiliers dans une zone précise. Il pourra donc comparer le bien que vous souhaitez acheter avec les biens qu’il a estimé récemment.
- La valeur de la tasacion, obtenue en faisant une pondération de tous les éléments cités ci-dessus.
Que faire si la valeur de la tasacion ne correspond pas au prix négocié avec le vendeur ?
Tout d’abord, pas d’inquiétude, il est rare que l’estimation fournie par le tasador corresponde avec le prix de vente du bien immobilier.
Il faut mesurer si la différence entre les deux prix joue dans votre intérêt ou non.
Par exemple si vous achetez comptant :
- Le tasador vous donne une évaluation largement supérieure au prix auquel vous allez acheter la propriété, alors vous êtes certainement en train de réaliser une bonne affaire !
- En revanche si le prix de la tasacion est largement inférieur, alors ne vous conseillons de réfléchir à deux fois et pourquoi ne pas faire effectuer une autre tasacion ou vous tournez vers une autre agence immobilière pour dégoter le bien de vos rêves.
Si vous achetez à crédit :
- Si le prix de l’estimation est supérieur, alors vous faites une bonne affaire et vous pouvez faire financer votre bien à 80 % par la banque.
- En revanche si la tasacion est inférieure, cela a un impact direct sur le financement. Pour rappel la banque prenant toujours la valeur la plus faible entre l’estimation et le prix de vente. Au lieu de financer votre bien à 80 % vous allez peut-être financer votre bien uniquement à 70 % par exemple ou même moins selon la différence. Vous avez alors deux options :
- Vous estimez que le tasador s’est trompé sur la valeur du bien, vous faites donc appel à une seconde société pour obtenir une estimation qui colle à la valeur de la vente. Si tout se passe bien, vous pouvez financer le bien à 80 % si la valeur estimée colle avec la valeur de vente.
- Vous faites financer le bien par une banque de votre pays d’origine.
Vous souhaitez vous faire accompagner dans votre recherche de bien immobilier en Espagne ?
Sachez que nous pouvons vous aider, l’Espagne est un pays magnifique est devenir propriétaire dans ce pays c’est tout le mal que nous vous souhaitons.
Cependant il peut être compliqué de s’y retrouver.
Alors si vous souhaitez une traduction de votre tasacion en français ou tout simplement être assisté lors de la recherche de votre bien immobilier, notre agence immobilière peut vous venir en aide.
Alors n’attendez plus et contactez-nous !