Comment négocier le prix d’un bien en Espagne ?

Vous installer en Espagne est peut-être un rêve en train de se réaliser pour vous.

Mais, avec l’euphorie et l’enthousiasme de ce projet, vous risqueriez de vous précipiter sur un logement bien au-dessus des prix réels, voire non-conforme aux standards locaux.

En effet, entre la barrière de la langue, le manque de connaissance du marché immobilier espagnol et votre désir de vous installer rapidement, il est entièrement compréhensible que vous vous retrouviez déstabilisé(e) en arrivant sur place.

Cependant, soyez rassuré(e),  en suivant nos conseils d’experts dans ce domaine vous pourrez tirer votre épingle du jeu.

En effet, en négociant le prix correctement, il vous est possible d’obtenir une réduction considérable du prix de vente de l’ordre de 5 à 10% ou plus !

Dans cet article, nous partageons avec vous toutes les astuces qui vous permettront de négocier le prix d’achat du bien immobilier que vous convoitez de manière professionnelle et respectueuse envers le vendeur.

Lisez la suite pour tout savoir !

Bien négocier le prix d’un bien : le bon sens immobilier

L’achat d’un bien immobilier est une décision cruciale qui peut influencer toute une vie. Ce qui implique de nombreuses émotions et, trop souvent, beaucoup d’erreurs d’appréciation de la part des futurs propriétaires. En effet, un mauvais choix fait sur un de coup de cœur et sans recherche au préalable peut conduire à plusieurs années de regrets.

C’est donc pour ces raisons que vous devez toujours garder une attitude détachée et rationnelle lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier. Si vous combinez une connaissance solide du marché et les quelques bases du bon sens immobilier qui suivent, alors vous réduirez déjà le risque de payer le prix fort pour votre futur logement en Espagne.

Avant de vous parler des spécificités espagnoles, voici les règles universelles pour négocier le prix d’une propriété.

1) Faire une recherche préalable sur les prix du marché

Avant de vouloir acheter un bien, il faut connaître sa valeur ! Le prix affiché d’un bien est majoritairement au-dessus de son prix réel, car le vendeur s’attend à ce que les acheteurs fassent une proposition plus basse. Nous vous recommandons de partir d’informations généralistes en utilisant un indice des prix de l’immobilier , comme celui que nous avons créé pour nos clients.

En consultant l’indice des prix pour la ville et le quartier qui vous intéressent, vous connaîtrez avec une plus grande précision les prix pratiqués au m². Vous pourrez ainsi vous servir de ces informations pour donner du poids à votre offre.

2) Multiplier les visites de biens immobiliers similaires

Une fois que vous avez identifié un quartier qui pourrait vous intéresser, nous vous conseillons d’effectuer des visites de bien immobiliers aux mêmes caractéristiques.

Si vous recherchez un appartement de 3 pièces par exemple, commencez par visiter ce type de bien dans un quartier qui vous plaît, et évitez de vous disperser dans vos recherches. Vous pourrez, par la suite, étendre votre recherche à d’autres quartiers si vous le souhaitez.

3) Écoutez plus que vous ne parlez

Vous seriez peut-être tenté par le fait d’exprimer tout ce que vous pensez du bien immobilier que vous êtes en train de visiter au vendeur. C’est en réalité une très mauvaise manière de commencer votre recherche d’appartement. Soyez à l’écoute et répondez brièvement aux questions pour laisser le temps à votre interlocuteur de communiquer.

Si vous prenez le temps de l’écouter et de le laisser développer ce qu’il a à vous dire, vous aurez plus de chance d’obtenir sa confiance. Évitez d’interrompre le vendeur lorsqu’il parle et il sera peut-être plus enclin à accepter votre offre par la suite.

4) Créer de la confiance avec le vendeur

Vous vous demandez peut-être à quoi sert de gagner la confiance du vendeur ? Et, bien, ce dernier sera plus susceptible de négocier le prix de vente par la suite. Pour y parvenir, montrez lui votre sérieux en arrivant à l’heure et en restant concentré tout au long de votre visite. Soyez professionnel et à l’écoute, comme nous l’avons vu dans le point précédent.

5) Tenter d’en savoir plus sur les raisons de la mise vente

Mettre en vente un logement n’est pas une décision que l’on prend à la légère. Selon la raison, vous pourriez en tirer avantage. Après avoir gagné la confiance du vendeur, posez lui des questions qui vous permettront d’en savoir plus sur ce qui le pousse à vendre son bien immobilier.

Si le vendeur a choisi de céder son logement suite à un divorce, un décès ou un projet entrepreneurial, alors, il est certainement pressé de vendre. C’est le cas également en cas de prêt relais, une situation très stressante pour le cédant. Vous pourriez donc en profiter pour proposer un prix légèrement moins élevé avec cette information en votre connaissance.

6) Rassurer le vendeur en expliquant que vous avez les fonds nécessaires

Les deux préoccupations principales d’un vendeur sont de vendre son bien immobilier et de récupérer son argent ! Il veut surtout éviter les clients non solvables. Vous avez donc tout intérêt à le rassurer sur ce point.

En lui confirmant que vous avez les fonds nécessaires, le vendeur sera plus à même de vous faire confiance.

En cas d’achat à crédit, montrez-lui qu’une banque vous financera. Il sait ainsi qu’il ne perd pas son temps avec un rêveur.

7) Prendre en compte l’absence de parking ou de garage

Une place pour se garer vaut de l’or dans les grandes villes ! Surtout dans des métropoles très fréquentées en Espagne. Si le logement que vous visitez n’offre pas de place de parking, alors vous pourriez utiliser cet argument pour faire baisser le prix annoncé.

8) Poser des questions sur l’isolation thermique

L’Espagne offre un climat doux tout au long de l’année, et cela, même en hiver. Mais, une mauvaise isolation thermique du logement entraîne plus de dépenses énergétiques, voire la nécessité de faire des travaux. N’hésitez donc pas à vous renseigner à ce sujet. Une mauvaise isolation est un argument supplémentaire pour faire baisser le prix.

9) Négocier l’absence d’une terrasse ou d’un balcon

Le climat espagnol permet de passer beaucoup de temps en extérieur pour tirer profit d’une température clémente une grande partie de l’année. Ce serait dommage de ne pas pouvoir profiter d’un bon barbecue sur une terrasse !

Si le logement que vous visitez ne possède pas de balcon ou qu’il ne propose pas d’espace extérieur (comme un attico, par exemple), c’est un autre argument légitime pour une baisse de prix.

10) Essayez d’obtenir des informations sur la date de mise en vente du logement

Mais,si le bien a été mis en vente il y a peu de temps (quelques jours par exemple), vous aurez peu de chance pour que le vendeur accepte de faire une grosse concession sur le prix de vente affiché. Mais, si le bien a été mis en vente il a plus plusieurs mois sans trouver preneur, alors, c’est à votre avantage.

Si le bien n’a toujours pas trouvé preneur depuis plusieurs mois, c’est qu’il est proposé à un prix trop élevé pour les acheteurs. Vous pouvez alors vous permettre de faire une offre à un prix inférieures d’au moins 10% à celui que le propriétaire demande.

11) Détecter les travaux potentiels à réaliser

Certains travaux sont une histoire de goût ! Par exemple modifier une cuisine ou de refaire une chambre.

En revanche, vous pouvez vous retrouvez à devoir faire des travaux pour assurer un confort acoustique ou thermique dans votre futur logement.

Si vous constatez que l’appartement est bruyant ou qu’il est humide, alors vous aurez probablement besoin d’installer un double vitrage ou de mettre en place un système pour réduire l’humidité. Ce sont des frais que vous pourriez déduire du prix de vente de manière justifiée.

12) Ne pas afficher son enthousiasme et savoir rester stoïque

Au cours d’une négociation, le vendeur est souvent plus pressé que l’acheteur. Il veut certainement vendre rapidement pour des raisons financières ou familiales. Voilà pourquoi vous avez tout intérêt à ne pas montrer trop d’enthousiasme de votre côté.

Montrez que vous avez d’autres options !

Ceci indiquera au vendeur qu’il devra faire une concession s’il souhaite vous convaincre d’acheter son bien immobilier.

13) Se faire accompagner par une agence immobilière francophone

Regardons les choses en face. L’immobilier est un business. Pour faire de bonnes affaires, il faut être compétent et faire un travail de recherche conséquent. Si ce n’est pas votre métier, vous aurez des difficultés à évaluer le prix réel d’un bien et à négocier en votre faveur.

Ajoutez à cela la barrière de la langue, et vous n’aurez presque aucun atout en votre faveur pour réaliser un bon deal. Il est donc préférable de faire appel à une agence immobilière qui aura un rôle d’intermédiaire entre vous et le vendeur.

Vous bénéficierez ainsi de l’expérience de l’agence et de ses connaissances juridiques pour éviter de perdre du temps et de l’argent !

14) Proposer une offre raisonnable

Vous ne devriez pas vous sentir gêné lors de la négociation du prix du logement. Le vendeur s’attend à ce que vous proposez un prix inférieur à celui qu’il propose. Mais, vous devez tout de même rester raisonnable pour ne pas le vexer en faisant une offre trop faible.

Ainsi, reprenez les arguments que nous avons cités plus haut pour justifier votre offre. Montrez que vous connaissez les prix du marché et que vous avez fait suffisamment de recherche de votre côté. Le vendeur pourra difficilement s’opposer à vos arguments, et devra se résigner à vendre à un prix moins avantageux pour lui.

Connaître les spécificités du marché espagnol pour bien négocier votre bien immobilier

En tant qu’étranger en Espagne et non-professionnel de l’immobilier, vous partez avec un désavantage lorsqu’il est question de négocier le prix d’un appartement ou d’une maison sur place. Si vous ne maîtrisez pas l’espagnol, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un francophone pour faciliter vos recherches.

Aussi cela vous évitera de vous faire surprendre par la complexité juridique du marché local.

1) L’absence d’ITE

L’inspection technique des bâtiments, ou ITE en Espagne (Inspección Técnica de un Edificio) permet de savoir si le bâtiment est conforme aux normes de sécurité, d’habitabilité et d’urbanisme. Le propriétaire a l’obligation de transmettre un document prouvant la conformité de son logement. Vous pourriez vous retrouver dans une situation délicate si le vendeur ne s’est pas occupé de cette tâche.

En effet, dans la pratique, l’absence de validation d’une ITE peut entraîner une amende allant jusqu’à 6 000 euros.

Si vous décidez d’acheter un logement sans ITE alors c’est l’occasion pour vous de négocier dans les grandes largeurs !

2) L’absence de Cédula de habitabilidad

Le marché immobilier espagnol a connu un boom exceptionnel suivi d’une crise majeure en l’espace de quelques années. Si la période faste a entraîné la construction de nombreux logements, la crise a empêché les promoteurs à trouver des acheteurs.

Plusieurs lieux en Espagne sont devenus de véritables villages fantômes, et de nombreuses propriétés inhabitées n’ont pas été raccordées à l’eau et à l’électricité.  Les propriétaires tentent tout de même de vendre pour pouvoir rembourser leurs dettes, mais le gouvernement a dû intervenir pour éviter des tromperies.

C’est à cause de cette situation qu’a été créé le certificat d’habitabilité en Espagne. Ce document prouve la conformité d’un logement, et doit impérativement être validé pour éviter tout avis d’expulsion ou de démolition d’une maison illégale !

Vous devez donc vous assurez auprès du vendeur, que ce document a bien été validé par la commune pour le bien qui vous intéresse. Si le certificat n’a jamais été demandé vous pouvez essayer de l’obtenir mais l’opération n’est pas forcément simple.

3) Les charges de copropriété trop élevées par rapport aux services

Il est courant d’obtenir des services comme une salle de sport ou une piscine lorsque l’on achète un logement dans une copropriété en Espagne. En revanche, il est possible que le montant des charges de copropriété soit beaucoup trop élevé par rapport aux services proposés.

Si c’est le cas, vous ne pourrez pas demander une réduction des charges, mais vous pourrez utiliser cet argument pour négocier le prix à la baisse.

4) Les extensions non déclarées

En Espagne, il est courant de tomber sur des propriétés dont les travaux n’ont pas été déclarés. Cela peut être le cas pour un garage, une piscine ou une terrasse. Mais, ces constructions sont illégales tant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une déclaration !

Demandez bien au vendeur de vous présenter des documents si vous avez un doute sur une extension ou une construction dans le bien immobilier qu’il propose. En cas d’absence de déclaration, l’administration peut ordonner la démolition de l’extension et infliger une amende représentant entre 50% et 300% du montant des travaux.

Si vous savez que vous allez avoir besoin d’entreprendre des démarches pour régulariser la situation auprès de l’administration de la province, voici un autre point où appuyer lors de la négociation.

Attention comme vous avez pu le voir avec l’exemple de Léo Messi toutes les extensions ne sont pas régularisables !

5) Les biens immobiliers sans licence touristique

L’Espagne est une des destinations touristiques les plus visitées de la planète, mais pour proposer un bien immobilier à la location courte durée, il faut obtenir une licence touristique. Et, dans certaines villes comme Barcelone, cette licence est presque impossible à obtenir.

L’absence de cette licence vous empêche de pouvoir dégager un revenu en louant votre appartement. Vous pouvez donc ajouter cet argument pour négocier un bien immobilier.

6) Les surfaces déclarées au cadastre inférieures à la superficie du bien

Une dernière particularité juridique courante en Espagne est la différence entre la superficie déclarée d’un bien et sa superficie réelle. Par exemple, vous pourriez visiter un bien immobilier d’une superficie de 250m², mais dont la superficie enregistrée n’est que de 180m².

C’est bien entendu illégal vis-à-vis de l’administration. Vous devez vérifier que la superficie enregistrée du bien correspond à celle enregistrée dans le registre foncier. En Espagne, il est courant que ces informations ne coïncident pas,  ces données n’ont été coordonnées que récemment. Un autre point à régulariser et sur lequel vous pouvez jouer pour obtenir un rabais.

Alors est-ce facile de négocier le prix d’un bien immobilier en Espagne ?

Ce n’est pas plus compliqué qu’en France, au Maroc, en Belgique ou en Suisse !

Et si vous suivez nos recommandations, cela devrait bien se passer.

Cependant entre la théorie et la pratique il y’a un monde. Et permettez-nous de citer notre proverbe préféré :

Ainsi, si vous le désirez nous pouvons prendre en charge toutes les étapes de votre projet immobilier en Espagne.

Et croyez-nous, la négociation on adore ça !

Utiliser les services de Miahus c’est s’assurer de devenir propriétaire en Espagne en économisant de l’argent !
Alors n’attendez plus et contacter-nous !