Fuengirola : quels sont les frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Quels sont les frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne, plus précisément à Fuengirola, en Andalousie ? Quelles sont ces dépenses additionnelles, prévues par loi espagnole dans cette ville de la Costa del Sol ?

De nombreux français rêvent d’une expatriation, de préférence dans un pays où la fiscalité est moindre. Plus de 83 000 de nos ressortissants ont sauté le pas et déménagé dans la péninsule ibérique au cours de l’année 2019. Sur cette population, rares sont ceux qui connaissent les subtilités du droit immobilier espagnol.

C’est là tout l’objet de cet article : vous donner un maximum d’informations pour que vous n’ayez pas de mauvaises surprises lors de l’acquisition de votre futur nid douillet. Nous terminerons bien entendu par quelques astuces légales qui vous permettront de réduire ces frais.

Tout d’abord, il est important de savoir qu’en 2022, ces frais supplémentaires sont estimés à environ 10% du prix du bien immobilier convoité. Ce chiffre est moindre si l’on compare à la France, qui majore le prix de ses biens immobiliers d’un tiers en moyenne. Heureusement en Espagne, les frais d’agences et les honoraires du notaire sont moins élevés que chez nous. Que des bonnes nouvelles en somme.

Fuengirola : analyse des frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Nous disions précédemment que le prix d’une maison à Paris était majoré d’un tiers de son prix, en raison de frais divers. La majeure partie de cet argent revient au notaire, qui valide chaque étape de la vente.

En Espagne, la procédure est différente. Le notaire a un rôle moins important. Il faut cependant payer les intermédiaires, qui vous mettent en relation avec le vendeur (une agence, la plupart du temps), ainsi que les avocats et vos conseillers. Ces professionnels veillent à ce que la transaction se déroule dans de bonnes conditions.

Intéressons-nous plus en détails à ces frais annexes.

Payer le notaire

Entre autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne, il y a la rémunération du notaire. C’est le cas aussi en France. En Espagne, ce professionnel du droit vous inscrit au registre de la propriété et mène une évaluation préalable à l’accord d’un prêt hypothécaire. A ce titre, il perçoit 1% du montant de la transaction.

Régler les honoraires de l’avocat

L’avocat touche entre 1% et 4% de la transaction immobilière. Sa prestation consiste à vérifier que vos droits sont respectés et que personne ne profite de votre méconnaissance de la loi espagnole pour abuser de la situation. Sa présence est donc on ne peut plus souhaitable.

Qu’en est-il des frais d’agence ?

L’agence met en relation l’acheteur et le vendeur. C’est elle qui sera chargée de dénicher la maison de vos rêves et de négocier le meilleur prix. Pour cela, elle empoche environ 3% du montant de la transaction.

Vous remarquerez que les frais s’élèvent à présent à 8% du montant de la vente. Il faut à présent s’acquitter des impôts.

N’oubliez pas de payer les impôts !

Le montant de l’imposition dépend d’un premier facteur : le bien immobilier est-il neuf ou ancien ?

Imposition d’une maison neuve à Fuengirola : quels sont les frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en Espagne, vous devez payer la TVA (dite « IVA » en espagnol), qui est de 10% du prix d’achat. Prenez garde à un point de loi bien particulier. Il stipule que si votre garage a plus de deux places, votre TVA grimpe d’un coup à 21%. Vous êtes alors assimilé à une entreprise…

J’investis dans l’immobilier ancien à Fuengirola : à quoi dois-je m’attendre ?

Les acquéreurs d’immobilier ancien doivent prévoir de quoi payer la taxe sur la documentation juridique, qui en Andalousie, représente 1,5% du montant de la vente.

A cela, s’ajoute la taxe de transfert de propriété. En Espagne, cette taxe se fait appeler ITP, Impôt de Transmission Patrimoniale. Elle est comprise entre 6% et 10% selon les régions, mieux connues sous le nom de Communautés Autonomes.

En Andalousie, cet ITP est proportionnel à la valeur de votre bien.

• Moins de 400 000€ : l’ITP est de 8%
• De 400 000€ à 700 000€ : l’ITP est de 9%
• Il passe à 10% si le bien est estimé à plus de 700 000€.

Enfin s’ajoute l’AJD, qui s’élève à 1.2 % du bien.

Toutes ces taxes que nous venons d’énoncer sont à la charge de la personne qui achète.

Le vendeur, lui, se charge d’honorer les frais liés à la rédaction de l’acte de vente (article 1455 du Code Civil espagnol). Toujours selon cet article de loi, il prend aussi à sa charge les « frais relatifs à la première copie et aux suivantes » ainsi que l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine, l’IIVTNU.

Ces informations font certainement naître une question dans votre esprit : comment réduire ces dépenses, qui, cumulées, représentent un joli pécule ? C’est ce que nous allons voir tout de suite.

Fuengirola : comment réduire les frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

La partie technique est maintenant terminée. Les frais multiples que vous devrez payer vous ont été énumérés. Il est temps de réfléchir à la manière de réduire les coûts de votre investissement immobilier à Fuengirola.

Négocier les prix du bien immobilier

Les prix pratiqués à Fuengirola sont relativement bas si l’on compare à la France, bien sûr, mais aussi au reste du pays. Dans cette ville chaleureuse aux contours de carte postale, une appartement de 90 m² en plein centre-ville coûte environ 200 000€, contre 910 000€ pour un même bien, implanté cette fois à Madrid.

Il faut aussi prendre en compte le contexte sanitaire qui a bouleversé le marché de l’immobilier espagnol. Dans ces circonstances, il est possible de faire baisser les prix d’environ 10%.

Est-il possible d’omettre de déclarer une partie ?

La fiscalité immobilière s’est considérablement durcie à la fin de l’année 2021. Avant cette date, l’acheteur payait un ITP au prorata du prix d’achat de son bien immobilier. Désormais, c’est la Cadastre qui détermine le prix de votre maison ancienne.

Si elle estime que vous avez acheté votre bien immobilier à un prix très en-dessous du marché actuel, en payant une partie en liquide, elle considère que vous devez payer l’impôt, calculé par rapport à sa valeur marchande. En d’autres termes, la Cadastre réévalue la valeur de votre maison et vous impose sur son estimation.

Cette réforme vise à réduire la fraude fiscale et à lutter contre les maisons bradées pour que les acquéreurs paient moins d’impôts.

Réduire les frais en évitant les arnaques

Notre ultime suggestion, pour faire des économies, est de faire en sorte de ne pas se faire arnaquer. C’est logique, vous en conviendrez.

Vente de particulier à particulier : quels sont les risques ?

Certes, acheter à un particulier vous permet de ne pas payer de frais d’agence. Pour autant, nous ne recommandons pas forcément cette solution. En effet, le droit immobilier espagnol est moins précis que le droit immobilier français. Par conséquent, vous avez moins de recours que si un litige survenait en France.

Les escrocs connaissent les failles. C’est d’autant plus vrai s’ils sont de nationalité espagnole et connaissent les lois mieux que vous.

Saviez-vous par exemple qu’en achetant une maison et en signant l’acte de vente, vous preniez à votre charge toutes les dettes et la responsabilité pénale de l’habitation ? En France, le vendeur doit diligenter un diagnostic. Il contrôle ainsi que les normes de sécurité du logement sont respectées. Au moment de la vente, il remet à l’acheteur un document prouvant que cela a bien été fait.

Ce n’est pas le cas en Espagne. Donc si l’électricité est douteuse et qu’au lendemain de la signature du contrat, la maison brûle, vous êtes en infraction au niveau de la loi.

L’avocat est le seul bouclier derrière lequel vous pouvez vous abriter. Il s’assurera que vous avez compris les tenants et les aboutissants de la transaction, et que tout est en ordre sur le plan juridique. Son concours est indispensable.

Frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne : attention aux agences douteuses

Vous n’êtes pas non plus à l’abri de la malhonnêteté des agents immobiliers. En Espagne, il n’y a pas besoin de diplôme pour exercer, l’activité est libre et non régulée. De ce fait, nous vous conseillons de demander les références de l’agent que vous choisirez, et de vérifier qu’elles soient authentiques.

Il est aussi pertinent de s’intéresser aux avis clients déposés sur internet.

Ces précautions vous éviteront de nombreuses déconvenues.

Toutes les cartes sont désormais entre vos mains. Qu’attendez-vous pour profiter de cette région ensoleillée qu’est l’Andalousie ?

Vous avez besoin d’informations supplémentaires ? Posez vos questions en nous contactant. Notre équipe se fera un plaisir d’y répondre !