Les frais de vente d’un bien immobilier en Espagne !

Propriétaire souhaitant se séparer d’un bien immobilier en Espagne ?

Futur propriétaire s’intéressant aux frais que vous aurez à payer lors d’une éventuelle revente de votre maison ou appartement ?

Cet article résume tout ce que vous devez savoir concernant les frais de vente d’un appartement ou d’une maison en Espagne.

Quelle est la liste des charges à payer lors de la vente d’une propriété ?

Nous allons diviser la liste des coûts en trois catégories :

• Les frais préalables à la vente de votre maison en Espagne :
  • La demande de nota simple
  • Le certificat énergétique
  • Cédula de habitabilidad ou Licence de première occupation
  • Les frais d’une éventuelle annulation de l’hypothèque
• Les frais lors de la vente
  • L’écriture du « contrato de arras »
  • Les honoraires du notaire
  • La commission de l’agence immobilière
• Les impôts à payer à l’administration fiscale
  • IRPF
  • Plusvalia muncipal
  • Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

Combien représentent les frais d’une vente immobilière en Espagne ?

Comme dans tous les pays du monde, la vente d’un bien immobilier génère des frais. En Espagne on estime que cela représente 5 à 15 % du prix d’une vente.

Pourquoi cette variation du montant du simple au triple ?

L’Espagne étant un pays fortement décentralisé, chaque communauté autonome est plus ou moins libre de fixer certaines taxes comme elle le souhaite.

D’autres frais dépendent de la situation spécifique du propriétaire. Par exemple, si l’achat du bien immobilier a été financé via un crédit, il faut prévoir le rachat de l’hypothèque.

Combien d’argent cela représente : la démonstration par l’exemple.

Pour comprendre au mieux, nous vous proposons un exemple avec le coût approximatif en euros de chacun des frais.

Admettons que vous étiez propriétaire d’un appartement de 110 m², situé à Malaga. Vous l’aviez acheté il y’a 10 ans pour le prix de 180.000 euros. Vous le revendez aujourd’hui au prix de 264.000 euros. La valeur cadastrale du terrain est estimée à 100.000 euros.

Voici donc une estimation des frais à payer :

• Le certificat énergétique entre 80 et 150 euros
• La nota simple entre 9 et 25 euros
• Le contrato de arras entre 0 et 100 euros
• Les frais de notaires pour le vendeur entre 0 et 330 euros
• Pour l’IRPF entre 5000 et 8700 euros, nous donnons une fourchette large car cela dépend de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous trouvez. Cela dépend aussi de votre statut, résident ou non résident en Espagne.
• La plus-value municipale environ 3100 euros
• Nous n’incluons pas la Cédula de habitabilidad car elle n’existe pas en Andalousie.
• La commission de l’agence immobilière environ 13000 euros

Ceci nous donne une fourchette comprise entre 8109 et 25310 euros.

Explication en détail de chacune des charges à payer pour la vente d’un bien immobilier

Le certificat énergétique

Comme en France, vous aurez besoin de faire établir par un professionnel un « certificado energetico ».

Ce professionnel classera entre A et G la consommation en électricité de votre logement.

Il vous donnera aussi des recommandations pour diminuer votre consommation électrique. Le technicien se chargera ensuite de déposer votre certificat auprès de l’administration espagnole.

Celle-ci émettra votre étiquette énergétique que vous communiquerez à l’acheteur lors de la vente de votre logement.

La cédula de habitabilidad

En Andalousie la cédula de habitabilidad n’existe pas. La seule licence de première occupation est suffisante.

Cependant dans d’autres communautés autonomes, c’est un frais à prévoir pour vendre un appartement ou une maison.

C’est quoi la cédula de habitabilidad?

C’est un document qui atteste que logement respecte les normes de sécurités espagnoles. Notamment au niveau de l’installation électrique, de la surface minimum, la surface construite déclarée…

Comment obtenir la cédula de habitabilidad ?

Vous devez trouver une entreprise agrée à délivrer ce certificat d’habitabilité. Le technicien fera une inspection puis rédigera un rapport favorable ou défavorable.

Si le rapport est défavorable, alors vous devrez entamer des travaux pour remettre en conformité votre propriété.

En cas de rapport favorable, vous devrez le soumettre auprès de la communauté autonome de votre lieu de résidence.

La nota simple

Le document le moins cher mais le plus important !

Celui-ci n’est absolument pas obligatoire mais c’est la carte d’identité de votre bien immobilier.

Il permettra à l’acheteur de connaitre la situation exacte de votre appartement ou maison (charges associées, situation cadastrale…).

Sachez que l’acheteur peut aussi en faire la demande. La demande de Nota simple étant ouverte à tous !

Si vous souhaitez plus d’informations, sachez que nous avons rédigé un article à ce sujet !

Les frais d’annulation ou de rachat du crédit

Si vous n’avez pas fini de rembourser l’hypothèque, alors vous devrez rembourser celui-ci ou transmettre l’hypothèque à l’acheteur.

Nous avons déjà rédigé un article expliquant la procédure à adopter pour vendre ou acheter un bien avec une hypothèque en Espagne. Nous vous invitons à le consulter !

Pour en revenir au sujet principal, sachez que la procédure de rachat de crédit auprès d’une banque Espagnole a un coût.

Pourquoi ?

En Espagne, les crédits sont rattachés au bien immobilier. Vous devez donc faire annuler officiellement l’hypothèque.

Le notaire en charge de la vente devra rédiger « la escritura pública de cancelación » et payer les frais d’enregistrements.

Combien cela coûte de faire annuler une hypothèque en Espagne ?

Cela dépend de comment vous procédez et du montant de l’hypothèque.

Prenons l’exemple d’un appartement financé avec un prêt initial de 150.000 euros.

Pour annuler celui-ci, vous avez deux options :

• L’option la plus chère, faire appel à votre Banque ou le faire réaliser par le « gestor » du vendeur :
  • Prévoyez environ 1100 euros si vous vous déchargez complétement de cette tâche.
• Faire appel à une « Gestoria » indépendante :
  • Certaines agences de gestion indépendantes facturent largement moins cher. Vous pouvez vous en sortir pour environ 470 euros.

La rédaction du contrat d’arrhes

La plupart des ventes en Espagne font l’objet d’un « contrato de arras ». Même si ce document n’est pas obligatoire, il sécurise réellement la vente.

Cela marque l’engagement de l’acheteur et du vendeur de réaliser l’opération immobilière.

Ce document contiendra toutes les conditions pour la réalisation de la vente du bien mais aussi les sanctions financières en cas de non-réalisation de la transaction.

Pour l’obtenir vous avez trois options différentes :

• Le rédiger vous-même :
  • C’est tout à fait possible, ce contrat est un document privé, rien ne vous empêche donc de le faire par vous-même. Veillez cependant à bien vous renseigner, celui-ci vous engageant devant la justice en cas de problèmes.
• Le faire rédiger par votre agence immobilière :
  • Normalement, elles ont l’habitude de rédiger ce type de contrat. Ceci est normalement inclus dans la commission de l’agence.
• Le faire rédiger par un avocat :
  • Celui-ci va réclamer une centaine d’euros. Nous recommandons de faire appel à un avocat dans le cas où la vente implique plusieurs parties prenantes (Héritages, vente à la suite d’un divorce, Rapport conflictuel entre les propriétaires…)

Les honoraires du notaire

Les frais de notaires correspondent au frais d’émission de « l’escritura publica ». En Espagne, selon la loi c’est au vendeur de payer ces frais.

En réalité, cela se négocie et c’est bien souvent l’acheteur qui se retrouve à payer les honoraires du notaire.

Les frais vont principalement varier en fonction du prix du logement et de ses caractéristiques (l’existence d’un garage, par exemple).

La commission de l’agence immobilière

Si vous avez choisi de faire une vente entre particuliers alors pas de frais.

Cependant, si c’est une agence qui se charge de mettre en vente votre bien immobilier, alors les frais sont entre 3 et 7 %.

Attention, il n’y pas de loi encadrant la profession d’agent immobilier en Espagne. Les agences sont donc libres de fixer les prix comme elles le souhaitent.

Les impôts et taxes que vous devez payer à l’état lors d’une vente

Lors de la vente, les impôts que vous devez payer à l’administration espagnole sont les suivants :

• L’IRPF
  • L’équivalent de l’impôt sur le revenu en France.
  • Vous devez le payer l’année suivant la vente.
  • Pour savoir combien vous devez déclarer le principe est simple. Le prix de vente de la maison – Le prix d’achat et les différents frais. Afin de vous aidez à mieux comprendre nous vous proposons l’infographie suivante :

• El Impuesto de bienes inmuebles (l’IBI)
  • Equivalent à la taxe foncière en France, vous ne payez pas cet impôt à la vente, mais tous les ans.
  • La personne qui est responsable du paiement de cet impôt est la personne qui était propriétaire du bien au 1 er janvier de l’année en cours.
  • Dans le cas d’une vente, il arrive bien souvent que l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord pour le paiement de l’IBI au prorata du temps de possession ;
• La plusvalia municpal.
  • C’est un impôt local (le paiement se fait au niveau de chaque ville). Il taxe l’augmentation de la valeur du terrain.
  • Vous avez 30 jours ouvrés pour le règlement, à la suite de la vente du bien.

Conclusion
Nous avons listé ici tous les frais obligatoires lorsque vous mettez en vente votre bien.

Nous n’avons volontairement pas inclus d’éventuels travaux d’amélioration ou des services de reportages photographiques.

Cela étant facultatif.

A noter aussi que l’Espagne étant un pays au régionalisme fort, les prix peuvent grandement varier en fonction de la région où vous vous trouvez.

Nous vous conseillons donc d’étudier plus en profondeur la question en fonction de la communauté autonome de votre lieu de résidence.